María Beatriz Valencia, urbanista de Córdoba: “El que planifica y decide dónde se construyen torres, es el desarrollista”

“La excusa es que nunca hay tiempo para planificar. Siempre las urgencias nos llevan para adelante y así vamos, tropezando por las urgencias. Ahora, quien planifica, quien decide dónde se construyen torres es el desarrollista. Es el que va a pedir una excepción y al que se la van a dar, pero a la Municipalidad no se le había ocurrido que ahí íbamos a construir torres. La realidad es que no existen límites, no existen criterios, no existen umbrales. Por eso, los convenios urbanísticos (excepciones a la normativa de ordenamiento territorial de la Capital provincial) son a libre albedrío”. La arquitecta, urbanista e integrante de la Red Nuestra Córdoba, la magister María Beatriz Valencia, habla con precisión quirúrgica de cada espacio de la ciudad y de las políticas de desarrollo urbano que se implementan. Frente a las protestas vecinales que se desarrollan en distintos barrios y zonas de Córdoba, entre ellos Villa Belgrano y el Cerro, en el Noroeste, señala que la ciudad debe tener un plan y que este debe ser validado por sus habitantes.

Analiza los cambios que están produciéndose en los dos barrios y dice que el fenómeno del desembarco de grandes desarrollos inmobiliarios en Villa Belgrano se debe a su valor “simbólico” (por ser una zona de elevados ingresos) y al “verde” con el que interactúa: “Esos son los argumentos de venta”.

Mientras qué, en el Cerro, otro barrio residencial, pero de mayor tamaño y mayor densidad, apunta que sufre “una intervención patrimonial” porque “en los countries (que están en la zona Norte Noroeste de la ciudad) dormís y el resto de las actividades las tenés que hacer en algún lugar.  Entonces, vas a zonas cercanas. En ese sentido, el Cerro, primero, y Villa Belgrano, después, se han convertido en el área de servicios de todos los barrios cerrados de esa zona. Me refiero a las escuelas, los bancos, el entretenimiento, la gastronomía, y la atención de salud, entre otros servicios. Todo eso va ocupando las avenidas, primero fue la Tejeda -en el Cerro-, pero ahora también es en la Gauss -en Villa Belgrano-”.

Valencia habló con ENREDACCIÓN a partir de las demandas de vecinos contra los megadesarrollos inmobiliarios, pero abordó durante la entrevista distintos puntos de la política urbana de la Capital provincial. El que sigue es un tramo de la entrevista.

¿Por qué aparece esta cantidad de desarrollos inmobiliarios en un barrio como Villa Belgrano, aunque no es el único?

Nosotros tratamos de visibilizar estos temas desde la Red Nuestra Córdoba, para que ingresen en la agenda pública y política. Justamente lo que vamos viendo son los emergentes. Los vecinos de este barrio, de aquel barrio, pero no son problemas particulares. Cuando uno toma la distancia, escala y comienza a mirar la ciudad de manera integral, va viendo cómo existe una interrelación de todos esos temas. No sólo en el momento, sino a través del tiempo, por cómo se han ido dando los procesos de crecimiento, en este caso de crecimiento de la ciudad. En el tema particular de Villa Belgrano, es consecuencia de todo un proceso de cambio de normativas que se han ido dando a lo largo del tiempo.

“En el tema particular de Villa Belgrano, es consecuencia de todo un proceso de cambio de normativas que se han ido dando a lo largo del tiempo”.

Valencia pone el foco en la discrecionalidad de los funcionarios comunales para decidir sobre los emprendimientos.

Suele decirse que es parte del crecimiento de la ciudad y también que lo que sucede ahora es obra de gestiones anteriores. ¿Se puede hacer un recorrido histórico?

Por ahí uno escucha a los que han sido ex funcionarios o funcionarios actuales echándole la culpa a los anteriores y que dicen que “la ciudad se ha extendido”. La ciudad no se ha extendido. Detrás de cada una de esas decisiones hay un funcionario que puso la firma. No es que la ciudad creció porque llovió. Hay responsabilidades que nunca se definen, nunca se enfrentan, pero ahí hay decisiones. Villa Belgrano tenía la imagen de barrio residencial, de muy baja densidad, que cuando uno lo recorría hace muchos años era casi un parque, era verde, no había cercas, no había muros, había grandes extensiones de terreno y algunas casas. En 2007 se cambió la ordenanza para autorizar viviendas colectivas sobre determinados ejes o corredores (avenidas). Uno podría decir, va a alterar la imagen del barrio, pero tenía un criterio racional de decir, “vamos a densificar estas áreas que ya están ocupadas, pero sobre los corredores”. De todos modos, en ese momento, muchos vecinos también estuvieron en contra, porque les alteraba la calidad de vida del barrio. No era tanto lo que se subía la altura. Antes de ese cambio, se permitía una altura de 7 metros, sólo vivienda unifamiliar o unifamiliar agrupada en cada lote, con una cantidad pequeña de unidades. En ese momento, se cambió sobre algunos ejes, en los que se podía hacer hasta 10,5 metros y vivienda colectiva.

Después vinieron otras muchas modificaciones, entre ellas solicitarse excepciones dentro del barrio. Pasa que hay en las ordenanzas pequeños resquicios de mucha discrecionalidad. Por ejemplo, se determinaron áreas especiales en los bordes del río. Y uno diría, son áreas especiales porque en ese lugar lo van a cuidar más al río, le dirán que tenga mayor calidad de verde, etc. Hoy ves que sobre el río están las torres más altas que hay en el barrio. ¿Eso cuida el río? ¿Qué tenía de especial el área, que se podía autorizar lo que fuere?, ¿Por qué, el funcionario en una decisión discrecional, sin demasiada evaluación de impacto de ningún tipo, autoriza lo que le piden? Entonces, se puede ver cómo van creciendo estas construcciones al lado del río, es impresionante. No sé si está bien o si está mal, pero no creo que el modo sea una decisión discrecional de un funcionario negociando con un desarrollista adentro de una oficina. Lo que uno pretende, hoy, pleno Siglo XXI, es que haya algún límite a esa discrecionalidad del funcionario, porque si no, aparte de que puede generar cualquier proyecto que produzca grandes impactos, genera una gran desconfianza de la sociedad hacia las instituciones y sus funcionarios.

Seguido a eso, vinieron otras modificaciones y resquicios, uno de ellos es el que se llama “parcelas atípicas”, donde si vos determinás que tu parcela es atípica, el funcionario dice “sí…” por un criterio discrecional, por ejemplo, porque es grande. Allí, el funcionario puede negociar qué se autoriza. Entonces, en esos lugarcitos de las ordenanzas fue abrir la puerta para que se pudiera hacer prácticamente cualquier cosa.

Para rematarla, hicieron la ordenanza de “convenios urbanísticos” en el 2012, donde ya ahí pueden autorizarse los cambios de normativa dentro del ejido de la ciudad. Todo el ejido de la ciudad fue campo para que cada uno pidiera lo que quisiera, sólo limitado con el criterio particular del funcionario.

“Para rematarla, hicieron la ordenanza de ‘convenios urbanísticos’ en el 2012, donde ya ahí pueden autorizarse los cambios de normativa dentro del ejido de la ciudad”.

¿Cuántos convenios se aprobaron y cuántos se rechazaron?

Nunca nos contestaron a nuestros pedidos de información, pero entiendo que entraron muchos pedidos más que los 31 convenios que se aceptaron y firmaron. En todos esos casos, la decisión es así, sin ninguna base sólida, ni de justificación, ni la pretensión de algún beneficio municipal, y mucho menos de impacto ambiental, social y económico. No es sólo el impacto sobre los árboles o el verde, también hay un impacto económico, porque el costo de los servicios es importante. Cuando se decidió extender la ciudad hasta el fin de su ejido, en algún momento tendremos que pagarle el costo de los servicios a esos desarrollos, prorrateado, seguramente, entre todos los habitantes de la ciudad. Pensándolo de esa manera, residencial hoy, que no estén en la periferia externa, sino que estén en esa área intermedia, podría ser una buena política. Ahora, la pregunta es: ¿Cómo hacemos para densificar esos barrios sin deteriorar la calidad de vida de los que ya habitan? Porque los que ya habitan tienen que poder tener algún derecho a la calidad de vida y no decirles, “bueno, el progreso es así. Ahora vamos a hacer torres en todos lados y si no le gusta, váyase a vivir al campo”.

“Los que ya habitan tienen que poder tener algún derecho a la calidad de vida y no decirles, “bueno, el progreso es así. Ahora vamos a hacer torres en todos lados y si no le gusta, váyase a vivir al campo”.

¿Qué mecanismos existen en otras ciudades para darle voz a los vecinos en casos como estos?

En muchos lugares del mundo hay un plan que ha sido debatido, con una zonificación que ha sido discutida participativamente. La calidad de la participación, en cada uno de esos planes, no la conocemos porque no somos ciudadanos de esos lugares. Entonces, ¿qué tendríamos que hacer? Tener un plan de ciudad discutido, debatido con los habitantes de la ciudad. Por ejemplo, si yo decido que a Villa Belgrano la voy a densificar, hay que sentarse con los vecinos de las distintas zonas y pensar cómo vamos a hacer esa densificación.

¿Por qué se produce el cambio que se está produciendo en el caso de Villa Belgrano?

Hay una realidad, las casas se están quedando vacías y se venden y como es necesario densificar, esto avanza. Hay una cuestión: Las áreas más densas pueden tener mejores servicios y ser económicamente más eficientes. Si yo quiero tener un buen transporte público, necesito que determinadas zonas tengan mayor densidad para que la ecuación económica de las empresas de transporte le cierre. Si tengo que hacer 50 kilómetros para recoger 3 pasajeros, nunca va a funcionar el sistema de transporte. Con ese criterio que es el más visible fracasa el transporte en Córdoba, porque hay una ciudad demasiado extensa con baja densidad poblacional. Si yo quiero pensar los servicios desde un criterio de eficiencia económica, tengo que pensar que hay algunas áreas a las que hay que densificar. Ahora, densificar “a lo pavo” tampoco puede ser una solución. Si vos me preguntás, ¿cuáles son los puntos para empezar a salir de este caos en el que estamos metidos? Te respondo: Empezar a planificar en serio y hacerlo de manera integral, en toda la ciudad.

“Si vos me preguntás, ¿cuáles son los puntos para empezar a salir de este caos en el que estamos metidos? Te respondo: Empezar a planificar en serio y hacerlo de manera integral, en toda la ciudad”.

¿Por qué la ciudad se desarrolla sin planificación “aparente”?

La excusa es que nunca hay tiempo para planificar porque siempre las urgencias nos llevan para adelante. Y así vamos, tropezando por las urgencias. Ahora, quien planifica, quien decide dónde se construyen torres, es el desarrollista. Es el que va a pedir una excepción y al que se la van a dar, pero a la Municipalidad no se le había ocurrido que ahí íbamos a construir torres. La realidad es que no existen límites, no existen criterios, no existen umbrales. Por eso, los convenios urbanísticos son a libre albedrío. El que planifica es el inversor, el privado, que de acuerdo al margen de ganancia que busca, propone. No sé si no hay un plan, o el plan es que planifique el privado según como le convenga la inversión.

“El que planifica es el inversor, el privado, que de acuerdo al margen de ganancia que busca, propone. No sé si no hay un plan, o el plan es que planifique el privado según como le convenga la inversión”.

Hablás de planificación, pero ¿Creés que es necesaria también una ‘licencia social’ para habilitar los desarrollos?

Sí, es así. Creo que Córdoba tiene una estructura de participación que no está aprovechada y que son los CPC que están desde los ’90 y que son descentralizados. La ciudad en su conjunto tiene más de 1 millón de habitantes. Por eso se pensó una escala más cercana, donde la posibilidad de participación sea más fácil. También sería más sencillo si los centros vecinales funcionaran bien. El CPC es una escala intermedia entre el centro vecinal y la Municipalidad. Y ahí se hicieron las “Juntas de Participación Vecinal”, que es un lugar para canalizar la participación de la jurisdicción del CPC. Tenemos esa estructura. ¿No podría pensarse un modo de planificación que se nutriera de esas instituciones? Hace falta voluntad de planificar, de hacerlo de manera integral y de hacerlo participativo.

Imagen aérea del barrio de Villa Belgrano, en Córdoba Capital. (Foto: Gentileza).

Villa Belgrano y el Cerro tienen sus características que, de algún modo, favorecen la intervención de los desarrollistas. ¿Por qué se produce esta irrupción en estos dos barrios?

Es un área que tradicionalmente tiene un prestigio, el Cerro, Villa Belgrano, incluso vos cuando planteás el problema, recibís como un rechazo desde el resto de los vecinos de la ciudad, como “de qué se quejan los chetos” y cosas por el estilo. Creo que eso, que tiene el imaginario colectivo de que la zona Noroeste es un patrón diferente en lo socioeconómico, que es real, eso también vende. No es lo mismo hacer una torre Fortune en San Vicente, por más que los terrenos son más baratos que en Villa Belgrano. Es lo mismo que pasa con Belgrano y Nuñez en ciudad de Buenos Aires. ¿Cuál es el factor de atracción? Que pertenece a cierto sector.

“No es lo mismo hacer una torre Fortune en San Vicente, por más que los terrenos son más baratos que en Villa Belgrano. Es lo mismo que pasa con Belgrano y Nuñez en ciudad de Buenos Aires”.

Después hay otros ingredientes de que hay una necesidad real de que las familias que vivían acá, los hijos también buscan quedarse en el barrio. Puede ser que haya algo de eso, pero eso sucede en todos los barrios. Yo creo que hay una gran tracción y argumento de venta alrededor del “prestigio” y de lo “simbólico”. En Villa Belgrano hay un argumento extra, que es el “verde”. Todos los desarrollos que miran al río y la reserva son eso. Vas a la reserva General San Martín, del otro lado del río, ves del enfrente todos esos edificios. El argumento de venta es que están enfrente de la Reserva. La utilizan a pesar de que le generan un impacto dañino, lo utilizan como argumento de venta. Incluso hay un desarrollo que se llama 115, porque 114 hectáreas son la reserva y la otra, son ellos. Es perverso. Esos son los “llamadores” para esta zona.

Beatriz Valencia resalta la necesidad de tener una visión integral sobre la ciudad.

¿Por qué se producen desarrollos en zonas verdes, como Manantiales?

Se basa en una falacia, que en las zonas verdes se puede hacer una URE (Unidades Residenciales Especiales) o sea un country. Dependiendo por supuesto de la decisión de un funcionario. Hay decisiones discrecionales de los funcionarios. Si el funcionario le dice que no, no hay ningún derecho adquirido. Si vos compraste un terreno que es reserva verde (espacio protegido), es reserva verde, no están libres, no son baldíos. El problema es que todo se negocia. Basados en esa teoría de que ahí lo único que se va a poder hacer es un country y de que mejor hagamos un barrio de clase media que se integre con el entorno, consiguieron los convenios urbanísticos que le permitieron hacer ese loteo.

Otro caso es el Parque de la Vida  (62 hectáreas ubicadas en el sector sudoeste de la ciudad. Su zona de influencia abarca, entre otros, los barrios Rosedal, Parque Capital, ATE y Matienzo), que quedó como reserva verde, que nunca fue expropiado para hacer el Parque. Ese terreno con uso del suelo de reserva verde, según Catastro de la Provincia que hace las valuaciones todos los años, sale 20 dólares el metro cuadrado de suelo. En cambio, en el barrio de Manantiales, el metro cuadrado de cada terreno sale 320 dólares. ¿Qué medió entre uno y otro?: La decisión del funcionario.

A ello, hay que sumarle que, en todos los convenios urbanísticos, la contraprestación es aberrante, ha sido gravosa en términos sociales. A ello se suma que muchas no han sido construidos. Las obras más grandes son para, por ejemplo, mejorar la accesibilidad a los emprendimientos, como asfaltar una avenida. Detrás de eso hay responsables y no son los desarrollistas, porque ellos buscan el negocio. Hay un funcionario que tiene que defender el interés público y no lo hace. Incluso, esta gestión hizo una comisión de revisión de convenios para poner todo en orden, los revisaron a todos, hay un montón que no cumplieron y siguen. Al Concejo Deliberante no entró ni siquiera una adenda para modificar alguna contraprestación, ni de reajuste de la misma, y en los casos que no cumplieron, no se ha caído ningún convenio.

“Detrás de eso hay responsables y no son los desarrollistas, porque ellos buscan el negocio. Hay un funcionario que tiene que defender el interés público y no lo hace”.

¿Qué impacto tiene el desarrollo en Villa Belgrano?

Si voy a densificar acá, tengo que acompañarlo de otro montón de cosas. En este segmento socioeconómico todas las familias tienen dos autos, por lo menos, y las calles siguen siendo las mismas. Qué voy a hacer con las cloacas; con la potencia eléctrica; con la capacidad de provisión de gas; adónde voy a meter todos esos autos, en estacionamiento y en circulación. Si yo no hago otras acciones que mejoren la capacidad de la infraestructura que va a recibir toda esa densidad, yo no puedo densificar. Es mucho más grave que el hecho de que al vecino le vean el patio desde el tercer piso. Eso le impacta en lo doméstico, en su forma de vivir, en sus costumbres, pero el impacto urbano es muchísimo mayor.

¿Cómo impactan estos desarrollos en relación al río Suquía?

Cuando vamos a lo ambiental, además del paisaje, hay otras cuestiones, como la contaminación del aire, del ruido, de las luces. Todo eso afecta a la fauna que pueda haber en el río. Hay que recordar que la Reserva San Martín no es sólo la Reserva, es la Reserva con el río y un sistema de verde que debería ser considerado de toda la ciudad. Acá está más presente. Ojalá pudiéramos pensar la ciudad en estos términos de un sistema de verde. Todo ese impacto sobre la vida, pero además el incremento de las superficies impermeabilizadas, también te genera un cambio en las escorrentías y los desagües. El agua que antes era absorbida en el patio, ahora la van a tirar a la calle y va a ir al río. Pero esa agua que va a ir al río, arrastra sustancias contaminantes, como la de los autos. Sin duda el río va a ser una de las primeras víctimas.

Casi el 50% de la ciudad no tiene cloacas y Villa Belgrano es uno de los lugares donde no hay cloacas, donde todavía existen pozos negros. ¿Qué pasa con esa situación?

Los líquidos de los pozos negros van al río a través de las napas. A algunos les han autorizado que tengan una planta depuradora propia, hay varios countries que tienen una planta depuradora, pero ¿quién las controla? Si uno mira que la planta municipal de Bajo Grande no funciona adecuadamente, ¿qué seguridad puede existir de que funcionen bien estas plantas de algunos desarrollos particulares?

¿Creés que Villa Belgrano debe tener mayor densidad?

Creo que la ciudad debe apuntar a ser más densa. Pero no la densificación a cualquier costo, arrasando. Lo primero que hay que definir son los criterios. No puede ser que el único criterio sea densificar. Prefiero una ciudad densa porque es más sustentable. Pero esa densificación debe ser planificada y acordada. Entonces, si vos me decís: Densificar el río, te digo no. Pero me decís, densificar la Núñez, bueno, ya cambió hace mucho. Pero tenés que pensar dónde vas a estacionar, hacer cloacas, desagües pluviales. Como urbanista prefiero una ciudad densa, pero toda la política debe ser acompañada de una gama de instrumentos y de acciones que no son sólo puntuales.

“Como urbanista, prefiero una ciudad densa, pero toda la política debe ser acompañada de una gama de instrumentos y de acciones que no son sólo puntuales”.

¿Cuál es tu punto de vista respecto de lo que sucede en el Cerro de las Rosas?

En la zona del Cerro el impacto quizá es más sobre el patrimonio. Esta perversión del uso, es decir, avenidas que deberían ser residenciales que pasan a ser comerciales, también se está extendiendo a Villa Belgrano. Gente que no quiere ir a la Luis de Tejeda porque no se puede estacionar y va a la Gauss en Villa Belgrano. Es un fenómeno que va a suceder en todas las áreas donde se puedan instalar negocios. ¿Por qué? Porque adentro de los countries no se pueden instalar negocios.

¿Esto implicaría que el eje de desarrollo urbano de la ciudad se habría trasladado a los countries y, por lo tanto, en sus alrededores, estarían apareciendo los centros de provisión de servicios?

Claro. Hoy, los countries tienen más zonas de servicios en áreas aledañas, pero la gente de los countries tiene las escuelas en Villa Belgrano, sale a la Tejeda o a la Gauss. La vida de las ciudades es un poco así. Por ejemplo, si vos vivís en el barrio de Belgrano, en ciudad de Buenos Aires, bajás del departamento y das la vuelta de manzana y tenés ferreterías, kioscos, restaurantes, cafés, boutiques, zapaterías… estás servido. La ciudad es eso, dormir y hacer todo el resto de las actividades. En los countries dormís y todo el resto de las actividades, ¿dónde las vas a hacer? Vas a zonas cercanas. En ese sentido, el Cerro, primero, y Villa Belgrano, después, se han convertido en el área de servicios de todos los barrios cerrados de la zona Norte y Noroeste. Escuelas, bancos, entretenimiento, gastronomía, salud, hoteles, etc. están en el Cerro y luego en Villa Belgrano.

“El Cerro, primero, y Villa Belgrano, después, se han convertido en el área de servicios de todos los barrios cerrados de la zona Norte y Noroeste”.

¿Entonces, el motor de las inversiones en el Cerro, es darle volumen como centro de servicios de los barrios del Noroeste?

Sí. Está directamente relacionado con el crecimiento de los barrios cerrados y la necesidad de equipamiento de servicios. A ello, se une el valor simbólico de la zona.

 ¿Quiénes te preocupan más, los funcionarios o los desarrollistas?

Me preocupa más la debilidad de los funcionarios que lo que hacen los desarrollistas.

¿Qué otros temas te preocupan de este desarrollo sin planificación?

El uso de los espacios verdes, que no se consideran un sistema, sino un baldío. Ahí no son sólo los desarrollistas, son un montón de actores que los ocupan. La provincia ha hechos polideportivos sociales, que está fantástico, pero todos estos tinglados azules y los playones, ¿dónde los hicieron?: En las plazas. ¿Por qué? Si es un espacio verde, no un baldío. Entonces esa falta de visión integral del verde urbano, en esta época no es ignorancia, creo que es un acto criminal. Perder el poco espacio verde que tenemos es gravísimo. Así vemos cómo surgió también el conflicto del Parque de la Vida, porque la Municipalidad iba a hacer un mega estadio polideportivo y los vecinos le dijeron: “No, es un parque”. Eso es falta de visión y consideración de los temas ambientales que es mucho más que sólo el verde. Hoy, lo importante, es la mirada integral, mirar la ciudad como un sistema. Uno de los subsistemas, es el sistema verde, y no se lo considera, se lo ve vacío, un baldío. Y a la vez, esta localización de equipamientos en los espacios verdes tiene otra razón de ser, que es la poca importancia que le dan a que los Estados tengan suelo (tierra propia). El manejo del suelo urbano es fundamental para instrumentar cualquier política. Cuando hablábamos de la plusvalía de los convenios urbanísticos es esto: La ciudad se extendió más de 2 mil hectáreas con ellos. ¿Cuánto suelo podríamos haber conseguido en los distintos espacios de la ciudad para localizar equipamiento social? Pero ¿cuánto suelo capturamos?: Nada. Hoy el progreso es con equilibrio ambiental o no es.

¿Cuáles son los puntos clave para tratar de resolver estos problemas?

Encarar una planificación integral, participativa y metropolitana. La planificación debe considerar toda esta megamancha funcional que se ha ido creando. Hay que encararla de verdad, no sólo desde el discurso. Debemos establecer criterios para que los funcionarios tomen decisiones, entre ellos, la validación social. Es un límite a la discrecionalidad. Primero un plan y, segundo, los procedimientos para terminar con la discrecionalidad. Debemos sumar miradas, a más miradas se producen mejores políticas y mejores resultados.

[MÁS INFORMACIÓN]

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