El oficialismo logró este miércoles despacho de la comisión de Legislación General para tratar un proyecto de ordenanza que establece nuevas normas para el desarrollo inmobiliario en los barrios de Villa Belgrano y parte de Argüello, y en la costa norte del río Suquía, en el noroeste de Córdoba Capital. La iniciativa fue rechazada por los concejales del Frente Cívico y podría ser tratada la próxima semana. Los vecinos de los barrios afectados y la Asociación de Amigos de la Reserva General San Martín (AARSM), también se manifestaron en contra.
La propuesta impulsada por la Secretaría de Desarrollo Urbano del municipio que quedó a punto de ser sancionada por el Concejo Deliberante, legitima todo el avance de los desarrollos inmobiliarios y de comercio y servicios realizado hasta el presente y permite la densificación urbana de la zona limítrofe con la Reserva General San Martín, la única zona protegida ambientalmente de la ciudad. En este último caso, hay casos que exceden la escala barrial o sectorial -varios barrios-, como el Sanatorio Allende. el despacho fue emitido el 5 de junio, fecha en la que se conmemora el Día Internacional del Ambiente.
A la vez, es una evolución de la primera versión presentada a fines de 2023, luego de la presentación de un recurso de amparo por parte de los vecinos de Villa Belgrano, todavía durante la administración del ex intendente y ahora gobernador, Martín Llaryora. Se trata de un plan que modificaba la ordenanza 8256 de Ordenamiento Territorial en beneficio del sector desarrollista y que permitía la construcción en altura a la vera del río Suquía y frente a la Reserva General San Martín, única zona protegida ambientalmente en la ciudad. La misma tónica, con agravantes, continuó bajo la gestión del intendente Daniel Passerini. El despacho que salió de Información General, en lo básico, extiende el área de intervención para las empresas desarrollistas, además de Villa Belgrano, a los barrios Parque Modelo y parte de Argüello, este último en la lengua de territorio que se ubica entre la avenida Recta Martinoli y el río hasta el puente de Villa Warcalde.
También, el proyecto aprovecha el caso Villa Belgrano para establecer correcciones normativas y de definiciones generales que abarcan e inciden sobre las construcciones de toda la ciudad. Hay otras que son de extrema ambigüedad, como la que define al arbolado nativo, sin remitir a ninguna normativa guía o superior o informe avalado científicamente que actúe como regla. La definición incluye apenas un concepto operacional: “Arbolado nativo: Provisión de especies vegetales nativas de acuerdo a especificaciones que formule la Dirección de Impacto Ambiental y Cambio Climático y/o la de Espacios Verdes o en el futuro quien las reemplace”.
El proyecto del oficialismo, en lo central, cambia las zonificaciones (que determinan que tipo de construcciones y alturas se habilitan). De este modo, extiende la zona F a todas las parcelas que dan al río Suquía desde la Circunvalación hasta el puente de Villa Warcalde, buena parte de ellas, ubicadas frente a la Reserva General San Martín, y otras frente a una zona que la AARSM reclama para extender la reserva. La ordenanza permite construcciones colectivas -forma de edificio- o individuales agrupadas -tipo housing- de 10,50 metros (planta baja y más dos pisos) frente al río, con una distancia de 35 metros respecto del curso de agua.
Sin embargo, en el artículo 7 inciso d), la iniciativa del gobierno municipal prevé la posibilidad de una tercera planta de altura. Señala que “en el caso de parcelas “atípicas” en su morfología, topografía, localización, y/o en aquellos casos cuya afectación a continuidades viales obligatorias esté sujeta a consideraciones particulares, se podrán autorizar variaciones en la altura máxima de fachada, en el marco del artículo 25° de la presente Ordenanza -pueden ser autorizadas por el Departamento Ejecutivo-. Dichas variaciones, no podrán superar una planta, respecto de las previsiones de altura de la zona”.
Luego plantea que “las viviendas individuales agrupadas podrán materializarse sólo en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 2.500 (dos mil quinientos).
metros cuadrados” y que “las viviendas colectivas podrán materializarse sólo en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 5.000 m2 (cinco mil metros cuadrados)”.
Respecto a la zona F5 (todo lo que no se encuentra a la vera del río Suquía, hasta la avenida Recta Martinoli), define que es una “(…) zona destinada a consolidarse con un uso residencial con vivienda individual, agrupada y colectiva, sujetas a condiciones particulares. Actividades comerciales y de servicio orientadas a la población barrial y/o sectorial. Zona que presenta características ambientales necesarias de preservar. Máximas restricciones al asentamiento de actividades industriales o asimilables”.
Aquí determina como “altura máxima de edificación: 10,50 (diez metros con cincuenta centímetros), debiendo desarrollar planta baja y como máximo hasta 2 (dos) plantas”, pero vuelve a permitir un piso extra si aparece la figura de “parcelas atípicas”.
¿Cuándo y dónde sería parcela atípica? “Cuando en su morfología, topografía, localización, y/o en aquellos casos cuya afectación a continuidades viales obligatorias esté sujeta a consideraciones particulares, se podrán autorizar variaciones en la altura máxima de fachada, en el marco del artículo 25° de la presente Ordenanza. Dichas variaciones, no podrán superar una planta, respecto de las previsiones de altura de la zona, y sólo serán autorizadas en las siguientes vías: Av. Recta Martinolli; Av. Pedro Simón Laplace: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte; y Av. Carlos Federico Gauss: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte”.
Más adelante, específica que “las viviendas individuales agrupadas, podrán materializarse sólo en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 2.500 (dos mil quinientos) metros cuadrados” y las “viviendas colectivas podrán materializarse únicamente en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor a 2.500 (dos mil quinientos) metros cuadrados, (…) que posean frente a alguna de las siguientes arterias: Av. Recta Martinolli; Av. Pedro Simón Laplace: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte; y Av. Carlos Federico Gauss: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte.
EQUIPAMIENTO COMUNITARIOS
En la zona F5, “los equipamientos comunitarios cuya superficie cubierta total supere los 1000 (mil) metros cuadrados, sólo serán autorizadas en parcelas frentistas a las siguientes vías: Av. Recta Martinolli; Av. Pedro Simón Laplace: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte; y Av. Carlos Federico Gauss: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte”.
[COBERTURA]
QUÉ PASA EN VILLA BELGRANO
Villa Belgrano es un barrio residencial, ubicado al noroeste de la ciudad. Sus límites los marcan el río Suquía por el sur y el este; la avenida Recta Martinoli por el norte; y la calle Lasalle por el oeste. Sin embargo, en la iniciativa legislativa oficial se extiende su límite oeste hasta la calle Tomás Garzón.
En la última década, su fisonomía, contexto ambiental y estilo de vida se han transformado progresivamente con los llamados “Housing” y emprendimientos inmobiliarios, algunos de ellos denominados “de altura”, con más de dos pisos, límite establecido para esta zona. También se ha intensificado el desarrollo comercial y de servicios.
Imagen de la Reserva San Martín. (Foto: Gentileza).
LA RESERVA SAN MARTÍN
La Reserva Natural Urbana San Martín fue creada en 2009. Anteriormente era el Parque San Martín. Está ubicada en el noroeste de la ciudad de Córdoba y tiene una superficie de 114 hectáreas enmarcadas por el Río Suquía y el Canal Maestro Sur.
Es la única área protegida de la ciudad. Su valor biológico está dado porque corresponde a una zona de transición entre dos ecorregiones: El Espinal y el Chaco Serrano.
Dentro de ese pequeño territorio lleno de vida, hay bosque nativo y es el hábitat, entre otros, de 17 especies de reptiles; 6 de anfibios; 9 de mamíferos; y 177 de aves. También habitan el río Suquía, 14 especies de peces, 12 son autóctonas y 2 introducidas.
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