El intendente de Malagueño, Pedro “Coco” Ciárez y el gobernador Juan Schiaretti, en una reciente actividad vecinal. Foto: Gentileza.
Hebe Gallo es docente y concejal de Acción para el Cambio (APEC), la principal fuerza opositora en Malagueño. Relata en conversación telefónica con ENREDACCIÓN los pormenores de las dos sesiones en la que se aprobaron las ordenanzas que luego dieron lugar al loteo denominado “Lomas de Docta”, del grupo Proaco, en Malagueño. En un tramo de la conversación pide un instante para buscar en su cuaderno de anotaciones, donde apunta los detalles de las reuniones y sesiones en la que participó. “Me gusta anotar todo, soy muy ordenada”, se justifica.
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Gallo cuenta que las ordenanzas 2071/2015 y 2019/2017, que autorizaron el desarrollo inmobiliario violando la Ley 9841, que establece que el terreno donde iba a realizarse era para uso agropecuario, no fue votada por los concejales opositores y que la iniciativa sólo fue acompañada por los ediles peronistas. “Las dos ordenanzas fueron apoyadas por los representantes del intendente (Pedro “Coco” Ciárez), mientras que nosotros de APEC y el concejal del Movimiento de Unión Vecinal, nos opusimos. Incluso, cuando se votó la ordenanza 2019/2017, la edil del PJ Jesica Moreno se abstuvo y obligó a desempatar a la presidenta del Concejo, Alejandra Moreno”.
PARA TENER EN CUENTA: El Concejo Deliberante de la Municipalidad de Malagueño, sancionó la ordenanza 2071/15 el 30/12/2015 y la ordenanza 2109/17, el 7/7/2017. Esta última fue ratificada mediante el Decreto del Departamento Ejecutivo Municipal 052/2017, en la cual se aprueba el proyecto de urbanización.
Esa conducta -la sanción y promulgación de una ordenanza quen viola una ley provincial- está tipificada en el artículo 248 del Código Penal, primera parte, que dice lo siguiente: “Será reprimido con prisión de un mes a dos años e inhabilitación especial por doble tiempo, el funcionario público que dictare resoluciones u órdenes contrarias a las constituciones o leyes nacionales o provinciales o ejecutare las órdenes o resoluciones de esta clase existentes.” En esta oportunidad, los funcionarios públicos que quedaron comprendidos dentro de este artículo son los concejales del PJ -que votaron positivamente- y, al menos, en el Departamento Ejecutivo, el intendente Ciárez. Los cuatro concejales del PJ son además de Alejandra y Jesica Moreno, Gabriel Calvelo y Lucas Navas. Por su parte, los que se opusieron, además de Gallo, son Carlos Fey (APEC) y José Oyola (Vecinalista). Ninguno de ellos tres estaría alcanzado por el delito de incumplimiento de los deberes de funcionario público.
El intendente de Malagueño, Pedro “Coco” Ciarez.
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-¿Por qué se opusieron? le preguntó ENREDACCIÓN a Gallo.
-Era un proyecto al que le faltaban miles de cosas. Por ejemplo, no estaba el Estudio de Impacto Ambiental (EIA), no especificaba ningún compromiso respecto de la obra de cloacas y no había precisiones respecto de las lagunas de contención. No sé si toda la información del proyecto llegaba a 10 páginas.
-¿El intendente informó al Concejo sobre el proyecto? ¿Participó de alguna de las reuniones, teniendo en cuenta la magnitud de la propuesta?
-No, nunca vino. Los concejales siempre actúan de voceros del intendente. Ellos nos traen las respuestas a nuestra inquietudes.
-¿Algún ejecutivo de la empresa participó de las reuniones o les informó sobre el desarrollo?
-Sí, el representante de la empresa fue el señor Walter Formía.
-¿Ustedes les plantearon sus dudas e inquietudes?
-Sí, pero él nos dijo que si no lo queríamos aprobar se iría para otro lado.
El empresario Walter Formía nos dijo que si no lo queríamos aprobar se iría para otro lado (Hebe Gallo, concejal de APEC en Malagueño).
POR QUÉ LA ORDENANZA VIOLA LA LEY
Lucas Salim, el principal directivo de Grupo PROACO.
La urbanización “Lomas de Docta” fue aprobado por medio de la Ordenanza 2071/2015. El problema es que la ordenanza acepta construir una zona residencial en un lugar que está tipificado por la Ley 9841 como un terreno para uso agropecuario. Dicho de otro modo, allí no puede construirse un barrio ni ningún tipo de iniciativa urbanizadora. Para hacerlo, primero, debería cambiarse la ley, hecho que no sucedió hasta el momento.
Según el mapa que establece a qué tipo de uso (urbano, agropecuario, minero o industrial) corresponde cada zona, las 193 hectáreas del loteo en discusión, se encuentran en lo que se considera una zona de producción agraria y no residencial. El proyecto de Forterra-Proaco propone habilitar 3.250 lotes residenciales, 770 lotes destinados a Housing y 16 lotes de uso mixto. En total, se estima que allí podrían llegar a vivir unas 40 mil personas.
Entre las razones que esgrime la norma para ordenar el uso del suelo, se encuentra el artículo 4 de la ley 9841, donde se señala que “son objetivos particulares de la presente Ley:
a) Reorientar y corregir los procesos espontáneos y la utilización especulativa del suelo hacia modelos racionales y equilibrados, que garanticen resultados previsibles y sustentables;
b) Evitar las extensiones descontroladas e incoherentes de las urbanizaciones y el consecuente encarecimiento de infraestructuras y servicios;
c) Garantizar, en concordancia con el Plan Vial Director para la Región Metropolitana de Córdoba puesto en vigencia por Ley Nº 9687, un sistema circulatorio adecuado;
d) Proteger los espacios o sectores cuyas condiciones fitogeográficas, hidrológicas, geomorfológicas y paisajísticas deban ser preservadas para evitar su deterioro o para producir un mejoramiento de las condiciones ambientales;
e) Promover la integración regional en un plan de conjunto como instancia superadora a la fragmentación propia de la planificación aislada de cada uno de los núcleos urbanos, favoreciendo la complementación entre ellos para una mayor coherencia del desarrollo local y regional;
f) Armonizar las áreas rurales y urbanas, manteniendo la coexistencia de ambas en la ordenación del territorio, con la debida consideración de situaciones de incompatibilidad para alcanzar un equilibrio sustentable, y
g) Prevenir situaciones de riesgo por crecientes de los cursos de agua, escorrentías superficiales, situaciones geológicas o geomorfológicas especiales y por actividades mineras, industriales y asimilables de impacto o peligrosidad.
Mientras que el artículo 8, inciso a determina “como Área No Urbanizable por ser Área de Producción Agropecuaria”. Dicho artículo describe como Áreas No Urbanizables “a las superficies cuya urbanización implica la dispersión y extensión innecesaria de la ciudad por su localización y/o conformación, y cuyos atributos y condiciones físicas desaconsejan su ocupación presente y futura.”
Los municipios del área metropolitana alcanzados por la Ley 9841 son los siguientes: Villa Allende, Mendiolaza, Río Ceballos, Unquillo, Saldán, La Calera, Malagueño, Los Cedros, Bouwer, Toledo, Malvinas Argentinas, Mi Granja, Monte Cristo, Juárez Celman y Colonia Tirolesa.
LA PLANTA DE EFLUENTES Y LAS ORDENANZAS
Como ya publicó este medio, el instrumento en el que se hace mención a la construcción de la planta de tratamiento de efluentes es la ordenanza 2071/2015, que es a su vez a la que se remite el Estudio de Impacto Ambiental que carece de estudio hidrológico. ¿Qué dice la ordenanza? “La urbanización podrá desarrollarse y ejecutarse por área, de acuerdo a lo que proponga el Urbanizador y sea aceptado por el DEM (Ejecutivo Municipal). En tal caso, las obras de infraestructura se proyectarán y ejecutarán de manera tal que garanticen la provisión de servicios de apertura de calles con compactación subrasante y consolidación cib material granular y carpeta asfáltica, agua potable, red colectora cloacal y planta de tratamiento (el subrayado es de este medio, porque es donde se hace mención a la planta de tratamiento de efluentes de Malagueño), energía eléctrica, alumbrado público, cerco perimetral, ingreso con control de acceso y arbolado público, para cada área que se trate”.
Agrega que “El DEM solicitará una caución a favor del municipio por las obras de infraestructura que correspondan a cada área (todas: electricidad, cloacas, planta de tratamiento de efluentes, asfalto, etc.). Haciéndola efectiva toda vez que se encuentren pendientes de ejecución a los tres (3) años contados a partir de la fecha de emisión de factibilidad de loteo, uso del suelo y visado de planos de cada área que autorizan su ejecución”.
Sin embargo, en la ordenanza, la 2109/2017 (donde se abstuvo una concejal del PJ) desaparece la caución como obligación y el tiempo límite de tres años para ejecutarla. La nueva ordenanza, en realidad sólo sustituye los artículos 14 y 19, imponiendo una nueva redacción. El nuevo artículo 14, mantiene el primer párrafo idéntico y el segundo fue redactado de la siguiente manera: “El DEM podrá solicitar una caución a favor del municipio por las obras de infraestructuras proyectadas y pendientes de ejecución en cada área”.
En la nueva ordenanza, sólo dice que el municipio “podrá”, pero no lo obliga a pedir la caución por las obras de infraestructura. Tampoco establece plazos, en caso de que se solicitara la caución, para liquidarla.
En la audiencia pública, la empresa señaló que la urbanización se iría poblando de modo gradual 2030. Resulta -al menos- llamativo que una urbanización de varias decenas de millones de dólares y en la que vivirán unas 40 mil personas, no sea obligada a comprometerse por vía de un contrato o instrumento formal y que no haya caución para asegurarse frente a cualquier perjuicio.
¿Qué es una caución? El seguro de caución (o seguro de garantía), es un seguro mediante el cual el asegurador se obliga a indemnizar al asegurado (la municipalidad de Malagueño en este caso) por los (eventuales) perjuicios que sufra en caso de que el tomador del seguro (Grupo Proaco) (eventualmente) incumpliera las obligaciones, legales o contractuales, que mantenga con éste.
Sin seguro de caución la municipalidad de Malagueño, en caso de que la empresa que lotea, por algún motivo, no realizara las obras de infraestructura, debería litigar contra su capital. El problema es que en la ordenanza 2071/2015 figura como firma autorizada “Proyecto de urbanización “Forterra-Proaco”, presentado por FORTERRA Sociedad Anónima (en formación) y PROACO SRL”, en la nueva ordenanza 2109/2017 no aparece una modificación del sujeto societario, pero si en el Estudio de Impacto Ambiental, que ya es solicitado por Grupo PROACO Fiduciario S.A como fiduciario de Fideicomiso Docta Central. Dicho de otro modo, ¿a qué sociedad debería reclamarle la Municipalidad en caso de incumplimiento?
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