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Villa Belgrano: El proyecto municipal habilita construir vivienda colectiva y en altura frente al río

El megadesarrollo de Saint Jordi, en la costa del río Suquía. (Foto: Gentileza).

Si el gobierno municipal logra superar la resistencia vecinal, el proyecto que libera la costa del río Suquía a la construcción de vivienda colectiva y en altura, en el barrio de Villa Belgrano, frente a la Reserva General San Martín, será la crema del postre para los desarrollistas inmobiliarios. La iniciativa que así lo propone ingresó este jueves al Concejo Deliberante, con la firma del titular del bloque de Hacemos Unidos por Córdoba (HUxC), Marcos Vázquez, y sus pares peronistas de la bancada, Pablo Ovejeros y Pedro Altamira. Lleva el número de expediente 11069C23 en la clasificación del cuerpo deliberativo.

La Pampa

La propuesta de ordenanza impacta en particular en Villa Belgrano, pero tiene alcances para el resto de la ciudad al modificar artículos de la Ordenanza 8256 y sus modificatorias, cuyo objeto es “regular (…) la ocupación del suelo conforme a las actividades en él desarrolladas. Dichas disposiciones, se aplicarán por igual a la propiedad privada, pública y a la de las personas de derecho público, dentro del ámbito del ejido municipal de la Ciudad de Córdoba”.

Villa Belgrano es un barrio residencial del Noroeste de la ciudad, que limita con el río Suquía por el Sur y el Este de su territorio. A su vez, en la mayor parte de ese trayecto, lo hace también con la Reserva San Martín, la única zona protegida que tiene la ciudad y con la que sus especies se conectan con las Sierras Chicas.

Epec

Paradójicamente, el oficialismo municipal impulsa la ordenanza con el argumento de que se trata de un pedido vecinal, pese a que los vecinos del barrio, a través del centro vecinal, han presentado un recurso de amparo contra la Municipalidad de Córdoba “con el objetivo de frenar la construcción de megadesarrollos inmobiliarios, comerciales y de servicios en el barrio”. El recurso se encuentra para su tratamiento en la Cámara Contencioso Administrativa II de la Justicia provincial.

El plan oficial permite acceder a la crema del negocio por parte de los inversionistas y constructores, por el valor “naturaleza” y “tranquilidad” que tiene este territorio, en general; y por su cercanía al río y la Reserva San Martín, en particular. Justamente, la existencia de amplios terrenos y baja densidad poblacional permiten la intervención del capital inmobiliario para “desarrollar” productos habitacionales dirigidos al sector medio-alto. Por ejemplo, un departamento de 1 dormitorio, en algunos complejos cerrados de Villa Belgrano, se comercializa a partir de 160 mil dólares, incrementándose según las tipologías y servicios.

Río Cuarto

A la vez, es una especie de “borrón y cuenta nueva”, ya que permite a las habilitaciones aprobadas por la gestión de Ramón Mestre (2011-2019) y a los trámites iniciados durante la actual gestión del peronismo, que puedan concluirse bajo la actual legislación.

El proyecto de ordenanza de la administración del intendente Martín Llaryora y el viceintendente Daniel Passerini impulsa un nivel de intervención del capital inmobiliario mayor al conocido hasta el momento y dejará en el olvido el barrio conocido hasta el presente. Entre otras, incluye las siguientes determinaciones:

-Extiende la frontera Oeste del barrio hasta la calle Tomás Garzón, que en la actualidad llegaba hasta la calle Lasalle. De este modo coincide con los límites de la actual Zona F, que va desde avenida Gauss al Este, hasta Garzón al Oeste.

El mapa de la nueva zonificación. La F5 es la que correspondería a Villa Belgrano. (Imagen Anexo II – Proyecto de Ordenanza).

El actual mapa zonificado de Villa Belgrano. En celeste, al borde del río, se puede ver la zona F. Mientras que en naranja, la zona F1. Ambas, si se aprueba la ordenanza, pasarán a ser Zona F5.

-Cambia la clasificación de zona F (alta protección, baja densidad y uso residencial) en la zona lindera con el río y de F1 en el resto del barrio (también con baja densidad y uso residencial) a F5.

-Redefine la zona F5 de la ordenanza 8256, permitiendo una mayor densidad poblacional.

-Permite la construcción de vivienda colectiva en toda la costa del río, en terrenos que tengan 5 mil metros cuadrados y al menos 40 metros de frente. Obliga a que su lado trasero de al río. Esto esquema permite aprovechar el desnivel del terreno, que en muchos lugares cae abruptamente al llegar a la costa, facilitando un aumento de varios pisos de altura por los permitidos (10,5 metros sobre el nivel de la línea municipal, es decir planta baja, más dos pisos).

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-Consolida el desarrollo de viviendas agrupadas (complejos cerrados o housing) en el resto del barrio. Dice el proyecto de ordenanza que “podrán materializarse solo en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 2.500 m2 y que tengan un frente mínimo de 20,00(veinte metros). Cada unidad de vivienda deberá poseer una superficie de terreno propia de uso exclusivo no inferior a los 300,00 m2 (trescientos metros cuadrados”. Este esquema terminará de producir el cambio de la fisonomía actual, en la que predomina la vivienda individual y familiar, en favor de la proliferación de los complejos habitacionales.

-En la zona F5 se elimina la aplicación de los artículos 25 y 26 de la ordenanza 8256. El 25 permitía “variaciones en las dimensiones máximas de altura, retiros (separación con otras edificaciones) y/o tipologías de edificación (tipo de vivienda)”. Y el 26 que determina la cantidad de viviendas por parcela. Por lo tanto, todo queda dentro de la “letra” de la nueva zonificación.

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-La altura permitida es de 10,5 metros (Planta baja y dos pisos).

-La iniciativa mejora algunos factores individuales de las construcciones, entre otros, la cantidad de metros cuadrados por unidad funcional (vivienda) o la cantidad de cocheras por unidad (2 en lugar de 1, como es ahora).

-Establece que “los planes de vivienda Colectiva deberán contar con factibilidad de conexión a la Red Cloacal y/o sistema de tratamiento y disposición final de efluentes cloacales autorizado por los organismos competentes municipales y extramunicipales y no podrá ser diferida”.

LOS ARGUMENTOS DEL OFICIALISMO

Los ediles oficialistas relatan que “en diferentes reuniones que hemos llevado a cabo con el Centro Vecinal de Barrio Villa Belgrano y con vecinos auto convocados, nos han planteado una problemática que entienden, fue generada y acrecentada a partir de lo dispuesto por una Ordenanza sancionada en el año 2015 (Ordenanza Nº12399) en torno al Barrio Villa Belgrano”.

Apuntan que es ordenanza “permitió un incremento desmesurado en las autorizaciones de edificación, permitiendo una capacidad constructiva mayor a la histórica en la zona, de viviendas multifamiliares, locales comerciales y demás establecimientos en el sector, llevando así no solo a una modificación en el entorno, sino también a un deterioro del mismo”.

El edificio de la Municipalidad de Córdoba.

Señalan que “el sector de barrio Villa Belgrano atraviesa un avanzado proceso de transformación y sustitución edilicia, producto de la incorporación de nuevas tipologías arquitectónicas destinadas a albergar viviendas en diferentes tipos, equipamientos, usos comerciales y/o servicios de escala barrial y sectorial- sobre las arterias principales- que tienden a modificar la conformación física del sector”.

También expresan que “estas transformaciones son consecuencia de diferentes procesos económicos y/o territoriales, derivados de las relaciones funcionales del sector con la ciudad y su entorno metropolitano”.

Dicen, además, que “desde la gestión municipal, (promueven) el mejoramiento del sector como así también el planeamiento sostenible de la morfología del lugar, sin vulnerar las características propias del mismo, en procura de un ambiente urbano sano y equilibrado y previendo la protección del patrimonio urbanístico”.

Imagen aérea del barrio de Villa Belgrano, en Córdoba Capital. (Foto: Gentileza).

Por último, afirman que “con el fin de preservar las condiciones funcionales, paisajísticas e históricas del barrio, argumentando el pedido en el impacto generado por el tránsito pasante y el proceso de transformación producido por la actividad inmobiliaria (emprendimientos de viviendas multifamiliares, condominios, complejos habitacionales, etc.) y el desarrollo comercial y de equipamientos de índole sanitario que atraviesa el barrio desde hace varios años, resulta propicio la regulación urbanística (propuesta)”.

LA NUEVA ZONA F5 VERSUS LA VIEJA ZONA F

Hay dos diferencias centrales entre el proyecto presentado y lo que dice la actual ordenanza 8256/86 y sus modificatorias. Cabe recordar que Villa Belgrano pasará, de acuerdo a la iniciativa oficial, de zona F y F1 a zona F5.

La primera, es que la ordenanza plantea hoy en la zoona F, la existencia de “tejido discontinuo”, que se condice con lo que se conoce como un espacio geográfico en el que conviven viviendas con terrenos baldíos. El texto propuesto elimina esta caracterización.

La segunda es que hoy la zona F comprende a una “zona que presenta características ambientales necesarias de preservar”. La iniciativa municipal saca esta oración de la definición con el fin de evitar litigios alrededor de la cuestión medioambiental.

Qué dice en el proyecto:

“Zona de ubicación periférica, destinada a consolidarse con un uso residencial de baja densidad, con vivienda individual y/o agrupada, admitiéndose la vivienda colectiva únicamente en parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 5.000 m2 y que posea un frente mínimo de 40,00 metros. Máximas restricciones al asentamiento de actividades industriales o asimilables. Actividades de servicio orientadas a la población barrial”.

Qué dice en la redacción vigente en la Ordenanza 8256:

“Zona de ubicación periférica destinada a consolidarse con uso residencial, densificación poblacional relativa con vivienda individual, individual agrupada y colectiva; tejido discontinuo. Zona que presenta características ambientales necesarias de preservar. Actividades de servicios a escala barrial y máximas restricciones al asentamiento de actividades industriales o asimilables”.

El secretario de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Córdoba, Daniel Rey. (Foto: Gentileza La Voz del Interior).

SUSPENDEN TRÁMITES DE FACTIBILIDAD POR 60 DÍAS

A la par de la propuesta de ordenanza, el secretario de Desarrollo Urbano, Daniel Rey, dispuso también la suspensión de los trámites de factibilidad y/o permiso de edificación “de todo Plan de Viviendas, Locales Comerciales y/o de Usos Administrativos” en los barrios Villa Belgrano y Parque Modelo.

Las suspensiones alcanzan a los siguientes trámites:

a) Por sesenta (60) días corridos, la tramitación de nuevas solicitudes de factibilidad.

b) Por sesenta (60) días corridos, las solicitudes en trámite que a la fecha se hayan presentado a ra Dirección de planeamiento urbano.

c) Igual suspensión aplicará en los trámites que cuenten con informes favorables de las Direcciones de planeamiento urbano, de Redes sanitarias y Gas; de Tránsito y Educación vial; y de Dirección de Evaluación de Impacto Ambiental y Cambio Climático.

Ubicación del barrio Villa Belgrano, en Córdoba Capital. (Foto Wikipedia / DinoCBA).

QUÉ PASA EN VILLA BELGRANO

Villa Belgrano es un barrio residencial, ubicado al noroeste de la ciudad. Sus límites los marcan el río Suquía por el sur y el este; la avenida Recta Martinoli por el norte; y la calle Lasalle por el oeste.

En la última década, su fisonomía, contexto ambiental y estilo de vida se han transformado progresivamente con los llamados “Housing” y emprendimientos inmobiliarios, algunos de ellos denominados “de altura”, con más de dos pisos, límite establecido para esta zona. También se ha intensificado el desarrollo comercial y de servicios.

Una vista de la reserva San Martín, en la ciudad de Córdoba.

LA RESERVA SAN MARTÍN

La Reserva Natural Urbana San Martín fue creada en 2009. Anteriormente era el Parque San Martín. Está ubicada en el noroeste de la ciudad de Córdoba y tiene una superficie de 114 hectáreas enmarcadas por el Río Suquía y el Canal Maestro Sur.

Es la única área protegida de la ciudad. Su valor biológico está dado porque corresponde a una zona de transición entre dos ecorregiones: El Espinal y el Chaco Serrano.

Dentro de ese pequeño territorio lleno de vida, hay bosque nativo y es el hábitat, entre otros, de 17 especies de reptiles; 6 de anfibios; 9 de mamíferos; y 177 de aves. También habitan el río Suquía, 14 especies de peces, 12 son autóctonas y 2 introducidas.

LOS VECINOS LE HACEN FRENTE A LOS MEGADESARROLLOS INMOBILIARIOS

VER Villa Belgrano: El centro vecinal presentó un amparo ambiental contra los megadesarrollos inmobiliarios.

VER Fuerte presión de la Ceduc a la Justicia frente a los reclamos vecinales contra los megadesarrollos inmobiliarios.

VER Quedó firme un amparo ambiental contra un desarrollo de Gama en San Antonio de Arredondo.

VER Villa Belgrano: Una asamblea de vecinos aprobó presentar un recurso de amparo ambiental.

VER Villa Belgrano: Los vecinos rechazan el proyecto oficial para habilitar la construcción de viviendas colectivas.

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VER: Como en Villa Belgrano y el Cerro, en CABA también piden frenar “la destrucción del patrimonio barrial”.

VER Villa Belgrano: Piden informes al municipio sobre una construcción fuera de regla.

VER Córdoba: La lucha de un hombre solo contra una construcción fuera de regla y la burocracia municipal.

VER Hilda Nieres: “Dicen que no hay nuevas excepciones, pero es la palabra de ellos, no lo creemos”.

VER Villa Belgrano: Nutrida protesta vecinal contra los emprendimientos inmobiliarios.

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