El Cerro de las Rosas y la historia de la avanzada inmobiliaria y comercial que destruye su patrimonio e identidad

El Cerro de las Rosas viene sufriendo desde fines del siglo pasado un fuerte embate de los emprendimientos inmobiliarios, comerciales y de servicios en contra de su patrimonio e identidad de barrio residencial. El centro vecinal y muchos vecinos vienen enfrentándose a esta avanzada desde entonces e incluso, han logrado una cautelar judicial que impide las nuevas construcciones. Arquímides Federico (79) es uno de ellos. Arquitecto, ex docente de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional de Córdoba (UNC) e hincha de Juniors, en una extensa conversación con ENREDACCIÓN analizó un proceso que comenzó durante la intendencia de Germán Kammerath (Unión por Córdoba) en 1999 y continúa hasta el presente, sin distinguir administraciones. En el camino, se fueron del barrio, una zona declarada Área de Protección del Patrimonio en 2013, la mitad de sus habitantes.

Cuenta que pese a estar rodeados de restaurantes y comercios, hay vecinos que se resisten a vender sus propiedades. “Me dicen: ‘Les estaría facilitando lo que combato’. Como tienen honestidad y convicción, no lo hacen. No quieren colaborar con la destrucción de un barrio con el que se identifican”.

Federico denuncia también que los emprendimientos comerciales, gastronómicos y de servicios “son una avanzada para empobrecer el barrio, para quitarle el valor, y luego promover el desarrollo inmobiliario (sin limitaciones)”. Responsabiliza de lo que sucede al negocio inmobiliario, a los funcionarios municipales y al desarrollo urbanístico de Córdoba Capital, por la proliferación de “countries” y “barrios alambrados”, que requieren una zona de servicios que no permiten instalar adentro de esos territorios cerrados.

La entrevista se realizó en un bar y restaurante sobre la Avenida Rafael Núñez, uno de los límites del Cerro de las Rosas. Pidió un cortado, un vaso de soda grande y recorrió con su precisa memoria cada una de las veredas del barrio al que llegó en 1977. Hay un dato a tener en cuenta: Lo que sucede en este barrio es similar a lo que pasa en los barrios de Villa Belgrano y Villa Warcalde, en el noroeste de Córdoba Capital; y Jardín Espinosa, en el sur de la ciudad. El que sigue es el tramo principal de la conversación.

¿Por qué el Cerro de las Rosas viene sufriendo tan profundas transformaciones inmobiliarias y comerciales, como las construcciones de altura y habilitaciones de comercios y servicios en todo el barrio, que presionan sobre su identidad y conformación?

Los factores son varios, tienen un recorrido histórico, no es que todo ha sido simultáneo. El resultado es parte de todo este proceso. El primer factor es histórico, porque fue el primer barrio residencial de la ciudad de Córdoba, producto de un visionario, un tal Ernesto Bronenberg, que compra una fracción de lo que eran las tierras estas y hace un loteo. A ese loteo le pone como nombre Cerro de las Rosas, en 1928. En ese momento no había normas, esto aparecía como un desarrollo del tipo de fin de semana o zona de quintas. Con el tiempo, su desarrollo fue volviéndolo atractivo, entonces acá llegaron familias importantes de Córdoba para tener su casa en el barrio y hubo corrientes migratorias. Primero de Alemania, que vinieron y se radicaron en el Cerro; le siguieron norteamericanos, con la llegada de la industria automotriz, fundamentalmente con Kaiser; y desde el aspecto visual y arquitectónico, hay que resaltar la influencia de los croatas. ¿Por qué? Porque los que venían acá eran fundamentalmente picapedreros, sabían trabajar la piedra, un material que tenemos de sobra en Córdoba. Al respecto, el Arco de Córdoba es obra de ellos; la Cañada es otra obra de ellos. Eso se reconoce en este barrio, por ejemplo, en el cordón de la avenida Rafael Núñez, tanto el cantero central como las veredas son de piedra, mármol blanco. Incluso, este gobierno del intendente Martín Llaryora (PJ, 2019-2023), los pintó de amarillo. Después tuvieron que salir a pedir disculpas. Ese mármol, además, limpio, es reflectivo, de noche se lo ve perfectamente. Ese proceso le fue dando un valor ambiental y paisajístico, y se volvió atractivo. El barrio era atractivo. Se le dio un marco normativo, pero en el fondo, con la vuelta de la democracia y a través de la mano de Guillermo Irós, que estaba a cargo del área de desarrollo urbano de la intendencia de Ramón Mestre padre (1983-1991), se aprobó la ordenanza 8286 que califica al barrio como zona F2.

¿Cuáles son las condiciones que establece ser zona F2?

Las condiciones siguen vigentes en la actualidad. En el fondo era proteger lo que ya estaba. La norma se adecuó a la realidad, el tamaño de los terrenos; la construcción, que era en general planta baja o planta baja y un piso, y siete metros con cincuenta centímetros la altura máxima. Y la clasificación de barrio residencial. A nivel de servicios, sacando la avenida Núñez, que tiene una escala sectorial -quiere decir que toma varios barrios- y urbana -por ejemplo, pueden instalarse bancos, centros de salud y otros servicios que tienen una escala mayor correspondiente a la ciudad-. En cambio, adentro, la escala de los barrios residenciales es barrial. Esto es, admite el equipamiento de uso diario.

¿A qué se denominan servicios barriales?

Verdulerías, peluquerías, farmacias, el almacén, una tiendita. Lo que podés hacer caminando, lo que se denomina, la compra diaria. Está definido por ordenanza y es lo que está al alcance del usuario. Pero en el caso de aquella primera ordenanza, la 8286, de alguna manera, sin querer, sostenía lo que hoy en el mundo se define como “ciudad de los 15 minutos”. Vos tenés dentro del barrio el servicio barrial, el cotidiano. En el borde del barrio, que es la Núñez, tenés la otra escala de servicios, el banco, la clínica, servicios del Estado, los grandes servicios que no alcanzan con la población de un solo barrio. La “ciudad de los 15 minutos” es la que es caminable. Tenés que tener todo.

¿Qué otras disposiciones definen un barrio residencial?

Esa imagen del Cerro, la de amplios retiros (jardines), fue un pedido que hizo el loteador. Pedía, al que compraba el lote, tres condiciones: Techo de tejas; que retiraran la propiedad de la línea de edificación, que generara un espacio verde, una calle ampliada espacialmente; y que sean propiedades de buen vivir. Los vecinos lo fueron adoptando porque les pareció bien y así se hizo el barrio. Entonces, el nombre o la definición de loteo residencial viene de ahí, significa que podés identificarla en todo barrio que tiene la línea de edificación retirada, que tiene un verde propio. Con el tiempo, ser residencial le fue dando un valor, que había un estilo arquitectónico impuesto por el gusto de personas que venían con un grado cultural determinado. Eso se adoptó. El resto de los vecinos fueron adoptando ese criterio cultural, en su expresión, y entonces fue citando a los mismos profesionales. Y si uno mira en detalle, por ejemplo, en el tratamiento del revoque de esas viviendas hay como una competencia entre los albañiles, porque son revoques dibujados. Todo eso fue creando una imagen, que fue cayendo bien entre los vecinos y que la fueron adoptando. Así creció y llegó hasta que apareció el señor Germán Kammerath (Unión por Córdoba, 1999-2003) y empezó a cambiar la historia del barrio.

¿Qué cambios produjo Kammerath?

Kammerath, presionado por lo que hoy se conoce como Edisur, al mando del señor Horacio Parga, primero genera lo que llamó “casona”, un despropósito, porque son monoblocks. Primero invadieron lo que se terminó llamando Cañada honda, que era un terreno de Parga, donde tenía, fundamentalmente, canchas de paddle, y no se permitían viviendas colectivas. Además de este tipo de vivienda, están las individuales, las agrupadas -por ejemplo, cuando algún hijo construye su casa en el mismo terreno de sus padres- y los edificios. Después aparecieron los housing, nombres extraños. En el barrio, estaba permitida la vivienda individual y agrupada. Todo eso fue generando una imagen del Cerro de las Rosas. Luego aparece, donde está el castillo del cerro, que era la obra más emblemática, ahí en la bajada, frente a Canal 12, ahí hacen un acuerdo con el dueño para construir viviendas colectivas cuando no estaban permitidas ni autorizadas. No se cambió nunca la norma, no están permitidas. Lo que se construyó ahí, se hizo con el acuerdo de los funcionarios municipales. Son negocios inmobiliarios donde los funcionarios se ponen en esa situación. Apareció este señor con este proyecto, se demoró, personalmente inicié gestiones. Luego llega Luis Juez (Frente Cívico) a la intendencia y se encuentra con este problema. Entonces, hablo con los nuevos funcionarios y me dicen que como ya había decretos aprobatorios de ese emprendimiento, lo único que podemos hacer es bajar la cantidad de viviendas. La cuestión es que modificaron una ordenanza para aprobar el proyecto.

¿Cuándo se aprobó?

Durante la gestión de Juez. Se modifica la ordenanza y se autoriza la vivienda colectiva en la avenida Núñez, y como una parte del frente este emprendimiento daba sobre esa avenida, le metieron la vivienda colectiva de prepo. Pero qué casualidad, sacaron una ordenanza que no estaba contemplada y en silencio. No fue comunicada al barrio, ni preguntaron, ni nada. La ordenanza es la 11201, que posteriormente fue derogada por otra, pero ratificando el contenido original. Fue aprobada el 13 de febrero de 2007. Le da a la zona F4 que es la Núñez, la posibilidad de construir vivienda colectiva. Con eso, calzó el proyecto para que lo aprobaran. Pero estaba sujeto a ciertas condiciones, una, que hasta que no se ampliara la planta (de tratamiento de efluentes) de Bajo Grande no le permitían conectarse a la red cloacal que ya había, que pasaba por la vereda de enfrente, por Canal 12. Se conectaron lo mismo y sin autorización. Así de simple. Impunidad.

Eso fue abriendo la puerta a que el barrio fuera cambiando su imagen y su calidad ambiental. En realidad, lo ambiental contempla todo, no es sólo el aire que respiramos, incluye el paisaje, el patrimonio, el espacio público, la pertenencia, la identidad. Todo eso está en el marco de lo ambiental. A partir de eso, crean la CEDUC (la cámara que agrupa a los emprendedores inmobiliarios) y comienzan a presionar. Ese es el primer factor del cambio.

¿Cuál es el segundo factor?

El segundo factor es la creación de los “countries”, que se llaman URE -Unidad Residencial Especial-, que deben reunir ciertas condiciones. El primer daño, lo hacen en Nueva Córdoba. Muchos que vivían en ese barrio, con la invasión que se produjo, se fueron. Irós, en su momento, se disculpó con lo que pasó en Nueva Córdoba, lo dijo públicamente, es el único funcionario que conozco que pidió disculpas. Muchos habitantes, ante el avance de los edificios que rompían toda una identidad, una categoría, un estilo de vida, etc., se empezaron a ir a los countries. Eso arrastró los servicios que ellos tenían, a las cercanías. Su contador, su médico, su clínica, lo que sea que tenían ahí. ¿Qué hicieron? Esos prestadores de servicios se empezaron a venir para acá, para esta zona, para estar cerca (la mayor parte de los “countries” se encuentra en el Oeste y Noroeste de la ciudad). No se iban a instalar en cualquier lado, tenían que darle nivel en función del cliente que tenían. Por eso vinieron acá, al Cerro de las Rosas.

¿Hay algún otro factor en este proceso?

Los loteos abiertos alambrados (barrios cerrados), impulsados por los autotitulados “desarrollistas”. Aquí, Kammerath permitió que empiecen a aparecer actividades que no estaban contempladas en las ordenanzas. Así, nosotros tenemos hasta clínicas adentro del barrio. Recuerdo que no están permitidas, porque no están a escala barrial. Eso generó, a su vez un gran movimiento de autos, porque todos estos loteos abiertos alambrados, no tienen ningún servicio adentro: No tienen almacén, no tienen Kiosco, no tienen nada. Tienen que salir con el auto, con todo lo que implica poner tantos autos en movimiento, cuando antes, caminando, vos podías llegar a los servicios que necesitabas. Son “ghettos”. Además, se han apropiado de las calles que son de todos nosotros y de los espacios que ha tenido que cederles la municipalidad, aparte de las calles, para espacio verde y para equipamiento. Todo se lo han quedado ellos, cuando el uso corresponde a todos. La plaza nuestra la puede usar cualquiera. El Parque de las Naciones lo puede usar cualquiera. Igual, el Parque Autóctono. A lo de ellos, nosotros no podemos entrar. Esa es la ciudad que se fue creando. Y evidentemente, ese desarrollo encontró en el Cerro de las Rosas una solución a sus problemas de provisión de servicios. Eso ha traído un desorden tan grande en el barrio, que si lo recorrés en los horarios comerciales, los vecinos no andan, nadie anda caminando. No vas a ver un chico con el guardapolvo que va a la escuela. Vive menos gente. Acá hay más de 150 viviendas que dejaron de ser viviendas.

¿Cuántas viviendas tiene el barrio?

Tiene poco más de 2 mil lotes. La población, según los censos nacionales, tuvo un pico de 11 mil habitantes y en 2010 nos ubicó en 5.700 personas, la mitad. Se fueron, porque evidentemente no aguantaron vivir más acá. Ahora, estamos esperando el dato del último Censo. El “sinvergüenza” de Martín Llaryora (PJ), en la única reunión que tuvo con el centro vecinal, cuando le estaban planteando los problemas del barrio, llegó a decir, alegremente, de bruto no más, que “la culpa era de los vecinos que vendían su vivienda, por eso era el caos en el barrio”. Yo no estaba presente, pero si hubiera estado, le hubiese dicho que si yo le vendía mi vivienda a él y él ponía un prostíbulo, resulta ser que el culpable era yo, que le vendí la vivienda. Entonces, para queéestán ustedes, que tienen que controlar, que deben controlar el uso que se le va a dar a la vivienda. Eso prueba la desfachatez o la ignorancia de este sinvergüenza, porque lo dijo impunemente.

Kammerath primero, Juez después con la autorización de las Casonas en 2007. ¿Qué pasa luego para que todo el barrio esté “invadido” de comercios, restaurantes, clínicas, etc.?

En el Gobierno de Ramón Mestre (hijo, UCR, intendente entre 2011-2019), blanquearon esa situación. ¿Por qué la Luis de Tejeda (una calle que corre paralela a la Av.Rafael Núñez)? La Tejeda es la más ancha dentro del barrio, que tiene 13 metros; y después hay otras tres de 9 metros. Una calle común, para tener de referencia, es de 6,90 metros. Hay tres de 9 metros que son: Roque Funes, Tristán Malbrán y Fernando Fader. Entonces, aparecía como más atractivo y por la libertad para el automóvil instalarse, primero sobre la Tejeda. Por ejemplo, un restaurante que tiene capacidad para 200 comensales, en un momento pico significa que atrae a 100 autos. La Municipalidad tiene estipulado que, por cada dos comensales, hay un auto. ¿Dónde meto los autos? Como no le exigen el estacionamiento, estacionan en la calle. La realidad es que tienen que estacionar dentro de su terreno, no en la calle. La calle es pública. Es importante entender que el espacio público no es solamente la plaza o el parque, el espacio público en los barrios residenciales es la calle, es el lugar de intercambio, de sociabilización, donde nos conocemos con los vecinos, donde los chicos se reúnen para jugar, etc. Eso es el barrio, y el espacio público fundamental es la calle.

Además, el uso peatonal del espacio público favorece al comercio. En todos los lugares en los que se ha dado valor peatonal, han aumentado las ventas. En cualquier lugar del mundo.

Con lo que han hecho en el Cerro, expulsaron vecinos. Hoy caminás por el barrio y no sabés si el que te cruzaste es un vecino o una persona de otro lugar.

El auto, por otra parte, ha traído inseguridad, sobre todo entre las personas mayores. Sienten miedo al salir a la calle, pero no porque los vayan a asaltar, sino por el tránsito que hay. Además, hay lugares como la Malbrán, donde van a 60, 70 y hasta 80 kilómetros por hora adentro del barrio. También hay mucho cruce vehicular, de autos que van a Urca -un barrio lindero, al sur-. Hay que sacarlos, lo que no puede haber dentro de un barrio residencial son cruces vehiculares. Tienen que circular por la periferia del barrio para ir de un barrio a otro.

¿Cuáles son los cambios que ha sufrido el barrio desde 1999?

Se destruyó la calidad ambiental; la pertenencia, de reconocer que este es mi barrio; la identidad; perdió su espacio público; la convivencia. De golpe, al lado te ponen un boliche y tenes música toda la noche. Sonaste, te tenés que ir. Sin embargo, hay vecinos que en la Tejeda me han dicho: “Ni loco voy a vender, no les voy a facilitar el negocio. Les estaría facilitando lo que combato”. Como tienen honestidad y convicción, no lo hacen. No quieren colaborar con la destrucción de un barrio con el que se identifican.

¿Cuántos inmuebles catalogados como patrimonio tiene el Cerro?

Más de cien, que sistemáticamente los están destruyendo. Acá tendría que haber inspecciones permanentes sobre el patrimonio para ver en qué estado está.

¿Desde que comenzó este proceso, cuántas viviendas con protección patrimonial han sido destruidas?

El doble valor está en que toda el área -el barrio entero- es de protección patrimonial en sí y en las viviendas catalogadas. Se han destruido viviendas que no estaban catalogadas, pero estaban dentro del área patrimonial que es lo que le daba el valor patrimonial. Es decir, todo el barrio es una zona con valor patrimonial y, además, hay viviendas con un valor patrimonial específico. No tengo computadas todas, pero habría alrededor de 350 viviendas que perdieron su uso residencial.

¿Podés describir y clasificar técnicamente ese proceso que ayudó a destruir a una buena parte del barrio?

El proceso apuntó a meter la vivienda colectiva en el barrio. ¿Por qué? Porque para el desarrollista, el valor está en la ubicación. Esa es una máxima de cualquier inmobiliaria. Cuando les preguntás “¿cuánto vale mi casa?”, ellos te preguntan, “¿dónde está?”. Primero, la localización. El Cerro de las Rosas, Villa Belgrano, eran barrios altamente cotizados. Hoy, el Cerro lo perdió. Antes, el único que lo superaba como barrio era Nueva Córdoba. Hoy, Cerro Chico, vale más que el Cerro. Estamos hablando de barrios residenciales. Acá hay un valor por el atractivo que significa decir: “Está en el Cerro de las Rosas”. Hay emprendimientos que no están en el Cerro de las Rosas, sino en barrios aledaños, que en la propaganda dicen: “Ubicado en el corazón del Cerro de las Rosas”. Lo cual es una estafa. La Municipalidad no combate eso, incluso, algunas tienen planos aprobados por la Municipalidad que dicen: Ubicación: Cerro de las Rosas, y no lo están.

¿La Municipalidad aprueba este fraude?

Exactamente, es cómplice. Vos en el plano tenés que poner, titular, dirección y el barrio. Eso no se cumple.

¿Cuándo se permite la vivienda colectiva?

Desde 2014, durante la administración de Ramón Mestre (hijo), nueve meses después haber sido declarado el barrio, Área de Protección Patrimonial, una decisión tomada en 2013. Si hablo de protección, por ejemplo, con los animales, entiendo qué quiero decir. Parece que acá no quieren entender qué significa la protección patrimonial. Lo hicieron a través de la ordenanza 12290. Dice que se puede construir vivienda colectiva, que no era un perfil permitido en el barrio. Lo hacen en determinadas calles (Tejeda, Malbrán, Roque Funes y Fader) o tamaño de lote. Quiere decir que la Municipalidad se convirtió en un organismo manejado por corruptos. Después, con el tiempo, conseguimos que sea derogada la ordenanza de vivienda colectiva dentro del barrio. Existe, pero le sacamos aquella condición que le daba la ordenanza que permitía en estas calles la vivienda colectiva. Con la medida cautelar que hay de protección del barrio, se han parado dos edificios.

¿Hoy cuál es la situación?

Hoy está controlado, de alguna manera, por el recurso de amparo vigente y las cautelares que han salido. La Municipalidad no responde a las cautelares, no actúa en consecuencia. Más, por ahí, los sinvergüenzas de habilitación de negocios argumentan que la culpa es nuestra por la cautelar que les impide habilitar. Entonces, les dicen a los comerciantes, “yo te protejo”. Ellos dicen que culpa de la cautelar “no podemos autorizar, pero quedate tranquilo, yo hago que nadie te toque”. Funciona así, seguramente a cambio de un pago. Es una actitud mafiosa. A la vista del público, debe estar la autorización. Recorré el barrio y fijate cuántos la tienen y cuántos no.

¿Cuál es el motivo que impulsa esta dinámica y, además, con esta persistencia de dos décadas?

Se aceleró con Mestre. Hay una palabra que se llama “gentrificación”. ¿Qué significa? Que aquellos lugares que tenían valor significativo en su momento, histórico, patrimonial, etc., han ido decayendo, han entrado en un proceso de gentrificación. Los que están pendientes del negocio inmobiliario empiezan a comprar propiedades, porque tiene un valor agregado el sector. ¿Qué hacen? Se apropian del lugar y ahí le dan después un valor histórico para darle valor a la tierra. ¿En el Cerro de las Rosas qué hicieron? Dijeron, “metamoslé un valor extra para degradar el barrio, incorporémoslo a un proceso de gentrificación, lo degrademos, que se vayan los vecinos, que vendan por dos monedas. Los que compran son ellos y después imponen las normas de juego.

¿Qué quiere decir que las habilitaciones comerciales, gastronómicas, de servicios, etc. son una “avanzada” para permitir luego el desarrollo inmobiliario?

Son una avanzada para empobrecer el barrio, para quitarle el valor, y luego promover el desarrollo inmobiliario.

¿Cuál es el modo que han elegido e implementan para detener este avance?

Nosotros, por suerte, tuvimos una respuesta positiva de la Justicia. Eso paró la mano. Pero el problema es que los funcionarios son frágiles, son permeables. Este proceso se ha dado ininterrumpidamente desde 1999 y se aceleró con Mestre (hijo).

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