Vecino de Villa Warcalde se enfrenta a un megaemprendimiento comercial y a un laberinto municipal

Alejandro Gay Baridon (63) vive en Villa Warcalde, en el noroeste de la ciudad de Córdoba, a pocos metros del río Suquía. No imaginó nunca en Suiza, donde vivió y se recibió de economista, que la maquinaria de los negocios inmobiliarios en Córdoba, combinada con un impiadoso staff de funcionarios municipales, lo obligaría a meterse en el traje de David para enfrentar a Goliath. O por lo menos eso parece al observar el laberinto en el que ingresan desde el verano de 2019 sus reclamos ante la Municipalidad de Córdoba para que se cumplan las ordenanzas de ordenamiento territorial y construcción y se respeten sus derechos. Su historia es, a la vez, una hoja de ruta de cómo se logra la aprobación y construcción de megaemprendimientos comerciales más allá de la normativa vigente, un recorrido que en este caso atraviesa las administraciones de Ramón Mestre (UCR) y Martín Llaryora (PJ).

Goliath es el emprendimiento Punto W, donde se ubican distintos comercios y el restaurante Standard 69. El complejo está ubicado en la calle José María Eguía Zanón N 9107 del barrio Villa Warcalde. El inmueble está inscripto en el Registro General de la Propiedad a nombre de la Firma Exchequer S.A.S, cuyos accionistas al momento de su realización eran Sebastián Beltrán y Sebastián Sánchez Sarmiento.

La obra consiste en un edificio de planta baja y tres pisos, destinado a actividades comerciales, gastronómicas y de oficinas. El punto en cuestión es el tercer piso que consistente en un Salón de Usos Múltiples de 186 metros cuadrados y una serie de instalaciones de recreación relacionadas, “por violar dicha construcción la normativa expresa correspondiente a la zona donde está emplazada”, según consta en una serie de reclamos administrativos presentados por Gay Baridon. El espacio, SUM y terraza, integra la oferta comercial de Punto W, según lo que se puede ver en su página de Facebook.

El vecino solicita la demolición del SUM del tercer piso, tanto por ser irregular frente a las ordenanzas que regulan las construcciones en la zona, como por violar el permiso de construcción otorgado por la Municipalidad.

Como otras zonas residenciales, el tope de altura permitido es de 10,50 metros. Esto es, planta baja, más dos pisos. Punto W excede esa condición y, además, realizó una construcción, el SUM y la terraza, que no estaban autorizadas, pero que, llamativamente, la Municipalidad permitió. El Estado local tampoco tuvo en cuenta cuando se inició el trámite de aprobación de la obra de Punto W, que la vivienda de Gay Baridón, que es colindante, es una propiedad que forma parte del Patrimonio Cultural de la Ciudad, relevada como residencia Laje Weskamp, que tiene un nivel de protección “alto”, el segundo en importancia del sistema normativo de la ciudad. Eso implica, que no se puede construir un proyecto de altura al lado de una casa de este tipo.

De acuerdo al catálogo del inventario de Patrimonio Cultural, la residencia Laje Weskamp que fue construida en la década de 1920, reúne las siguientes características:

-Casco de la quinta original. Ejemplo de una serie de tipologías semirurales.

-Testimonio de un periodo social particular.

-Gran valor de entorno.

Además, Punto W se encuentra frente a la construcción de Molino de Torres, otra edificación que integra el mismo catálogo, aunque en este caso, la Municipalidad igual le otorgó el visto bueno.

Gay Baridón que es docente de la UNC (Universidad Nacional de Córdoba) se sienta en la cabecera de una mesa que se ubica en la galería de la casa; toma su tablet donde guarda cada uno de los trámites y presentaciones que realizó en estos cuatro años y medio, sobre los que hará una precisa descripción; y mira el SUM de Punto W y las ventanas que se pueden observar desde ahí. Es la hora de la siesta. Dice que “no sólo viola la normativa respecto a la altura máxima acordada por las autoridades municipales, sino que la terraza y el SUM afectan mi intimidad, cualquiera puede ver lo que hago ahora o en verano, cuando uso la pileta”.

También cuenta que dos veces por semana viene un camión atmosférico a evacuar los “pozos negros” del complejo, ya que no existe red cloacal en el barrio. “El olor a podrido es algo habitual. Cuando lo construyeron venían camiones todos los días, porque por las características del suelo, no hay una absorción natural”. El río se encuentra a unos cien metros de distancia.

LA HISTORIA

El permiso de edificación original fue otorgado por la Municipalidad el 25 de septiembre de 2018. Autorizaba 10,50 metros de altura, más un SUM -Salón de Uso Múltiples-. La normativa establece que después de los 10,50 metros sólo se puede levantar, bajo determinadas condiciones, construcciones para elementos de uso común del edificio como, por ejemplo, tanques de agua, sala de herramientas, etc.

Sin embargo, ese trámite partía de una irregularidad: La propiedad de Gay Baridón, protegida por integrar el inventario de patrimonio cultural, había sido corrida poco más de cien metros del lugar donde se encuentra. En concreto, en los papeles, alguien corrió la protección desde la parcela 014 (la de Gay Baridon) a la 022, lo que le permitió a Punto W presentar un proyecto sin las limitaciones que establece la legislación para resguardar bienes patrimoniales.

Aquí se puede ver el documento de la Oficialía Mayor del Concejo Deliberante (Imagen 1), certificando esa condición, la página del Inventario municipal (Imagen 2) y la nueva ubicación (Imagen 3), traslado para lo cual, en principio, no existiría expediente alguno.

Para este caso, dice el artículo 21 Bis de la Ordenanza 12596: “En los casos de parcelas que colinden con otras incluidas en el “Catálogo de Bienes Inmuebles y Lugares del Patrimonio Cultural de la Ciudad de Córdoba”, la Dirección de Planeamiento Urbano podrá determinar mediante estudios correspondientes, condiciones particulares respecto de retiros de edificación –sobre y bajo cota de predio- y/o enrasamiento de alturas en relación a la materializadas por los edificios catalogados. En estos casos la Secretaría de Planeamiento e Infraestructura o la que la sustituya en el futuro, autorizará las modificaciones propuestas, dentro de los límites establecidos por norma en lo referido a las condiciones de ocupación”.

Lo cierto es que como no estaba en el catálogo, este paso no fue respetado.

Recuerda Gay Baridón que el 11 de diciembre de 2018 se presenta un pedido de ampliación de altura, para sumar 0,40 metros por cada piso, llevando el máximo de 10,50 a 11,30 metros. Un mes más tarde, el 11 de enero de 2019, el municipio autoriza la mayor altura, pero prohíbe la realización del SUM y otras construcciones de uso común.

LA BIFURCACIÓN

Pero aquí aparece una bifurcación: Los funcionarios municipales responderán al economista sobre la base de la primera autorización -la de septiembre de 2018 y no la de enero de 2019-. Es decir, las respuestas se efectuaron sobre un edificio de 10,50 metros más SUM, no sobre uno de 11,30 sin el SUM como se levantó. En ese desfiladero de 80 centímetros transcurre este expediente.

Dice el damnificado en una nota del 30 de diciembre de 2020 dirigida a la directora de Obras Privadas y Uso de Suelo, Ruth Sandgarten, donde reclama la paralización de la obra y la demolición de lo construido por encima de los 11,30 metros: “En numerosas oportunidades solicité por nota (15/2/2019, 8/4/2019) y presencialmente que se me informara si el SUM respetaba la normativa. En lugar de contestarme que el SUM había dejado de estar autorizado al otorgársele la excepción en altura, se me contestó con evasivas, omitiendo dar una respuesta a la pregunta que había formulado. Los funcionarios involucrados en esta maniobra de ocultamiento fueron Santiago Giunta, María Pía Moguillot y María Soledad Morales, quienes dejaron por escrito constancia de esa actitud. Ante mi insistencia de obtener una respuesta precisa al respecto, el Arquitecto Jorge A. Soria de la División de Obras Privadas del CPC Arguello informó por escrito que “de acuerdo a plano presentado el emprendimiento cumpliría la altura máxima fijada para la zona de 10,50m” y además me mostró personalmente los planos del SUM para confirmar que esa construcción estaba autorizada”.

Todas estas gestiones y las respuestas consecuentes ocurrieron luego de la excepción otorgada en enero de 2019.

Incluso, mientras todo esto ocurría, Gay Baridon se entrevistó el 17 de noviembre de 2020 con el secretario de Planeamiento Urbano de la Municipalidad de Córdoba, Daniel Rey. “Le conté los detalles del tema, lo que estaba pasando, y me dijo: ‘La semana que viene voy a mandar una inspección’. Todavía estoy esperando una respuesta”.

La reunión se realizó cinco días después que el economista y docente de la UNC se enterara en la Justicia, al concurrir el 12 de noviembre de 2020 a ver un expediente de Amparo Ambiental que había presentado contra Punto W, de que la verdadera autorización no era la de los 10,50 metros más el SUM, sino la de 11,30 metros sin el SUM. A través de ese pliegue, el desarrollista levantó 11,30 metros y el SUM y nadie, en la Municipalidad controló e hizo nada para impedirlo.

Desde entonces, el vecino reclama la demolición de lo levantado en el tercer piso del edificio, sin éxito. La última respuesta de la Municipalidad es de hace un mes, el 19/5/2023. Lleva la firma de la directora de Obras Privadas y Uso del Suelo, Fanny Santillán.

Afirma que no hace lugar al “reclamo administrativo” de Gay Baridón, en relación “a la solicitud de demolición de la última planta de la obra correspondiente al complejo Punto W” y asegura respecto a la distancia o retiro entre propiedades, que respeta las ordenanzas vigentes y que, por lo tanto, no invade la intimidad de Gay Baridón.

Santillán fundamenta, en relación a la altura de la obra y el SUM, “que respecto a la altura máxima permitida para la zona es de 10,50 metros con planta baja y como máximo dos plantas elevadas. En relación al quincho en terraza, la ordenanza 12483/15 y modificatorias establece que “… las alturas máximas establecidas (…) solo podrán ser superadas en los siguientes casos: (…) b) locales destinados a usos comunes tales como quinchos, salón de usos múltiples o asimilables. siempre que, cumplimentando las condiciones establecidas (de construcción) en el inciso a), presenten un desarrollo de hasta una planta de altura y no superen una ocupación máxima del 50% de la planta del edificio respectivo…” La altura de la planta baja y las dos plantas altas, así como la construcción con destino a quincho materializada en el piso de terraza cumpliría según la documentación obrante con lo dispuesto por ordenanza”.

El asunto en cuestión es que, como precisan las presentaciones del denunciante, el emprendimiento no tiene 10,50 metros como insiste en plantear Santillán, sino 11,30 metros (por el agregado de 0,40 metros al piso 1 y otros 0,40 metros al piso 2). Es decir, que fueron autorizados 0,80 centímetros por encima de los 10,50 metros. Así surge de las fojas 38 y 39 del expediente 013514/2018. Allí, también se señala la prohibición de efectuar otras construcciones de uso común (como el SUM) por encima de los 11,30 metros.

PUNTO W

El emprendimiento fue inaugurado el 21 de julio de 2021. El 18 de agosto de 2021, en una nota del “Espacio de Marca – Ferroncons”, en la web de La Voz del Interior, el arquitecto Alfredo Tapia, socio de AFT Arquitectos, el estudio que diseñó Punto W, explica que “desde que visitamos el terreno por primera vez, supimos que tenía todos los ingredientes para ser un éxito”. El artículo explicita dos puntos controversiales con la legislación. El primero, que el edificio tiene tres pisos -el máximo es dos- y el segundo, que el SUM y la terraza (el tercer piso) integran la oferta comercial y de servicios, excediendo la definición de “usos comunes” de los habitantes del lugar.

Tapia detalla que “el acierto del equipo fue encontrar una zona que tenía muy buenos ingredientes tanto en términos de calidad como en espacios de naturaleza. A esto se sumaba la gran cantidad de habitantes en barrios residenciales y la falta de oferta en espacios de trabajo, locales comerciales y espacios públicos”.

Agrega que “queríamos hacer un proyecto ideal pensando no solo en la gente que lo visita sino también en la ciudad y el medio ambiente. Sustentabilidad y bajo impacto ambiental son pilares que guiaron todas las decisiones del proyecto. Usamos materiales que por un lado se vean contemporáneos pero cálidos al mismo tiempo y técnicas de ahorro de energía como paneles solares para producir electricidad y calentar el agua”.

A la hora de precisar describir los puntos diferenciales, la periodista Carolina Samamé destaca “la altura amigable del edificio, tres pisos que se pueden subir fácilmente por escalera sin depender del uso del ascensor, posibilita el uso de una amplia terraza con imponentes visuales de la ciudad. Esto se articula con el tamaño de las ventanas. En la planta baja hay ventanas pensadas especialmente para un local de gastronomía cuya altura coincide con la altura de la mesa. En otros sectores de la fachada la altura de las ventanas es más baja para ampliar o maximizar el tamaño de las vidrieras”.

Por último, cita los “puntazos a favor”: “A la oferta de servicios y gastronomía de primer nivel, con amplio estacionamiento para todo tipo de vehículos (hay una estación de carga para motores eléctricos) se suma la terraza para eventos y oficinas que van desde los 25 metros a grandes superficies integrando distintos espacios y ofreciendo lugares de trabajo flexibles y con máxima tecnología”.

[[VILLA WARCALDE]

Villa Warcalde es un barrio de Córdoba Capital, ubicado en el noroeste directamente al sur del río Suquía. Es un barrio con grandes terrenos y baja densidad poblacional, con carácter de villa serrana.

Su historia, como señala la página en Facebook que lleva el nombre del barrio, se remonta al siglo XVII, cuando se construyó el puesto jesuítico y, luego, el Molino de Torres. Hace algo más de un siglo se radicaron los primeros habitantes en las quintas que en la actualidad dan nombre a sus calles.

Gracias al loteo que realizó Luis Warcalde, el lugar se convirtió en villa de verano a fines del siglo 19 y principios del 20. Inmigrantes italianos y españoles compraron grandes terrenos para edificar sus casas quintas –a las que denominaron “villas” y bautizaron con nombres de mujer– con materiales y mobiliarios traídos de Europa. Las propiedades eran surcadas por acequias. Un lugar en contacto con la naturaleza.

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