Tres emprendimientos de desarrollistas inmobiliarios se encuentran en el paso de lo que será la nueva ruta E-34, en Traslasierra, un proyecto al oeste de la provincia de Córdoba, que tiene fuerte cuestionamiento de las comunidades de la zona por su impacto ambiental. Lo llamativo, es que la ruta sólo figura en los planos, pero los desarrollos ya están proyectados allí: uno está a la salida de Nono, y se llama “Cimas de Nono” -no aprobado aún-; el siguiente se denomina “Pasos del Valle”; y el tercero, bautizado como Terrazas del Sauce, se despliega en una franja al final del trazado planeado, en la comuna de San Alberto, al lado de Villa Dolores. Los dos últimos tienen lotes en venta e impactantes fotos en Facebook y la Web.
El lunes, ENREDACCIÓN publicó un informe técnico del Foro Ambiental Traslasierra, donde denuncian que la traza que impulsa el gobierno cordobés entre Mina Clavero y Villa Dolores, con poco más de 40 kilómetros de extensión, “atraviesa en más del 90% de su recorrido áreas de máximo estado de conservación, de Categoría I ROJO según las Leyes de Bosques nacional 26.331 y provincial 9.814 (Ordenamiento Territorial del Bosque Nativo, 2010), zonas que poco tiempo atrás fueran declaradas Áreas Protegidas por la Municipalidad de Nono, y que fueron avaladas en un estudio desarrollado por el INTA – Estación Experimental Agropecuaria Manfredi – Centro Regional Córdoba”. Dicho trabajo se titula Ordenamiento Ambiental de Bosques y Ecosistemas Asociados para el Desarrollo Sustentable en el ejido del Municipio de Nono, Valle Traslasierra, Córdoba, Argentina, y fue realizado en 2009 por Laura Cavallero, Nicolás Mari y Carlos Carranza.
MAPA 1: EL PROYECTO OFICIAL ATRAVIESA ZONAS DE BOSQUE NATIVO DE CATEGORÍA ROJA Y AMARILLA, PROTEGIDOS POR LA LEY 9814.
Fuente: Informe Foro Ambiental Traslasierra.
Para los vecinos del Foro Ambiental Traslasierra, una de los motivos de la proliferación de emprendimientos de este tipo es la modificación de la Ordenanza Municipal de Nono N°993 (Código Urbano y de Edificación de Nono), que “mediante la Ordenanza 1026/18 deja una puerta abierta a loteos como “Cimas de Nono” y “Pasos del Valle”, que están en franca contradicción con la Ley Provincial N°9814 de Ordenamiento Territorial de Bosque Nativo (OTBN), y abre un antecedente a futuros loteos con similares características en la zona al oeste del Río de los Sauces”.
Dicen que “en el original y real interés del Ordenamiento se buscaba la consolidación de ese sector como ZONAS NO URBANIZABLES DE PROTECCIÓN ESPECIAL, y el “Área Sierras de Pocho y Ojo de Agua” fue declarada “Área Natural Protegida” por la Ordenanza n°890/2013”.
Reclaman “desestimar la prefactibilidad otorgada al loteo “Pasos del Valle” por la Ordenanza 1016/18, así como también el criterio que se utilizó en la modificación de la Ordenanza 993/18 para determinar la concentración de edificaciones relacionado al Factor de Ocupación de Suelo y al Factor de Ocupación Total, que se aleja de lo que sugiere expresamente el estudio de la Estación Experimental del INTA (citado más arriba)”.
En esa línea, demandan “retrotraer la Ordenanza N°993 a antes de la modificación de diciembre 2018 y abrir un verdadero proceso participativo de discusión en un marco democrático para evaluar las propuestas de los distintos actores sociales dentro de la ley”.
UNA PUBLICIDAD ¿CON INFORMACIÓN PRIVILEGIADA?
A los vecinos del valle, les llama la atención que “Unita Fiduciaria (el fideicomiso propietario de “Pasos del Valle”) promocionara en una publicidad un croquis del emprendimiento con la leyenda “Futuro camino a Villa Dolores” (Ver Folleto), cuando en esa zona nunca se había proyectado hacer un camino a esa localidad”. O al menos, no se conocía públicamente la información.
EL FOLLETO
LOS TRES PROYECTOS INMOBILIARIOS
Lo cierto, que la prefactibilidad del proyecto fue aprobada por la Ordenanza 1016/18 del municipio de Nono. Y la iniciativa inmobiliaria parece gozar de buena salud y, por lo visto, de información que otros no tenían.
Pasos del Valle tiene “una superficie de 1487 hectáreas en Traslasierra, Córdoba, a sólo 12 kilómetros del pueblo de Nono”, según relata el sitio Web.
“Como emprendimiento inmobiliario, ofrece una experiencia de campo y naturaleza única en su tipo. Inmerso en una reserva natural de más de 1.000 hectáreas, preservada con especial cuidado por el medio ambiente, su fauna y su flora, Pasos del Valle es un lugar para hacer propio, para vivir el espíritu agreste de Córdoba en toda su expresión”, sigue diciendo en la presentación del lugar.
Detalla que “en el centro de Pasos del Valle hay una reserva ecológica natural de 1000 hectáreas preservadas especialmente para garantizar una experiencia de contacto con la naturaleza realmente única”.
Agrega que “se aprecian espinillos, molles, algarrobos y talas de gran porte que evidencian los rasgos del área como reserva de naturaleza. Sobre el río aparecen sauces como parte de un paisaje ribereño que contrasta con las formaciones de sierra y llanura. También acompañan a los árboles, arbustos como chilcas y carquejas, plantas herbáceas como las gramíneas (flechillas, pastos colorados) y trepadoras (tasi, peine de mono) característicos de sistemas serranos naturales”.
Y señalan por último que “este espacio de disfrute y contemplación tiene un rol de conservación fundamental que jerarquiza su creación y propuesta de usos. Su diversidad de relieves, tipos de vegetación y paisajes, se traduce en variedad de atractivos para el usuario actual o potencial y a su vez como hábitats de calidades diferentes para animales y plantas silvestres”.
Pasos del Valle es propiedad de Unita Fiduciaria S.A. La escritura de conformación data del 30 de octubre de 2014, en el Registro N°26 de la ciudad de San Isidro, en el Norte del Gran Buenos Aires. Los socios pusieron un capital de 90 mil pesos para poner en marcha el emprendimiento. Vista la magnitud del campo donde se va a desarrollar el loteo, resulta una suma insignificante, aunque ese dato no es indicativo, ya que este tipo de sociedades fiduciarias suele organizarse con escaso capital y apelar al de inversores o compradores para sus desarrollos.
El ingreso al loteo de Pasos del Valle. (Foto: Web Pasos del Valle).
Unita tiene por fines comerciales, el “desarrollo, realización, comercialización e intermediación en la compra, venta, locación y explotación de complejos y emprendimientos inmobiliarios vacacionales y de inmuebles y muebles registrables en general, situados en el país o en el extranjero; y realizar todo tipo de obras particulares, emprendimientos y desarrollos inmobiliarios, urbanísticos y vacacionales”.
Mientras que en su rol fiduciario puede “desempeñar el carácter de entidad fiduciaria de conformidad con las disposiciones del Código Civil, Ley 24.441 y demás normas complementarias para la administración de toda clase de fideicomisos inmobiliarios y/u ordinarios de administración llevando adelante la administración y ejecución objeto de los mismos”.
Los socios originales son José María Pérez, Diego Nicolás De Paola, Mariana Calcagno, el escribano Ignacio Coulter (designado gerente en el mismo acto), y Juan Roberto Makintach, que, según las fuentes consultadas, sería pariente del ex juez de Garantías de San Isidro del mismo nombre. El juez renunció a su cargo en 2004, y el joven Makintach es director en Pegsa Group, una compañía que produce contenidos audiovisuales, que en el mapa de medios de FOPEA, figura como de propiedad de Buena Vista Internacional & Agustín Pichot, que tendrían un 100% del capital accionario. Produce programas de TV y contenidos para ESPN.
Sin embargo, el hombre clave de la sociedad es el escribano Coulter. Figura como socio gerente de Unita Fiduciaria y promociona Pasos del Valle en sus redes.
El video subido a YouTube con la propuesta del desarrollo data del del 28/10/2015. Dice en su descripción que es “un lugar único, en la inmensidad de Traslasierra, provincia de Córdoba, Argentina. Un desarrollo inmobiliario que ofrece una experiencia de naturaleza incomparable, con lotes de campo, de una y quince hectáreas”.
La iniciativa de la ruta tomó estado parlamentario en Córdoba en 2018. Los proyectos inmobiliarios están desde antes allí y el más notorio es Pasos del Valle, con su folleto adelantando la ruta que todavía nadie conocía. Esa “anomalía” informativa no figura ahora en el masterplan ni en el resto de la información que publica la desarrolladora en Facebook y la Web. Más allá de si tenían información privilegiada sobre un plan oficial o no, la realidad es que ese desarrollo y los otros dos, se encuentran a la vera de la cuestionada iniciativa de la ruta E-34. También es pura realidad que los emprendimientos de este tipo potencian su valor con la accesibilidad que brindan los caminos.
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