Ordenanza polémica: Dan vía libre al desarrollo inmobiliario, comercial y de servicios en Villa Belgrano y Argüello y frente a la Reserva San Martín

Con los vecinos protestando en la puerta, el Concejo Deliberante, con 25 votos del peronismo, la UCR, Cordobeses por la Libertad, y Ciudadanos, logró sancionar la ordenanza que establece nuevas normas para el desarrollo inmobiliario en los barrios de Villa Belgrano, Parque Modelo y parte de Argüello, y en la costa norte del río Suquía, en el noroeste de Córdoba Capital. La iniciativa fue rechazada por los ediles del Frente Cívico Graciela Villata, Martín Juez Corte y José María Romero Vázquez; Pro, Soher El-Sukaria; y FIT, Laura Vilches.

La iniciativa permite vivienda colectiva -edificios- que, con la aplicación de algunas excepciones podría llegar a tres pisos de altura, a la vera del río Suquía y frente a la Reserva General San Martín. Lo mismo ocurrirá en buena parte del resto de los tres barrios. También se habilitarán actividades comerciales y de servicios frente al río y la reserva.

La propuesta impulsada por la Secretaría de Desarrollo Urbano del municipio legitima todo el avance de los desarrollos inmobiliarios y de comercio y servicios realizado hasta el presente y da vía libre a la densificación urbana de la zona limítrofe con la Reserva General San Martín, la única zona protegida ambientalmente de la ciudad.

La aprobación se produjo luego de fuertes denuncias de la concejal Villata contra la propuesta impulsada por el gobierno municipal: “Se dijo que se iba a escuchar a todas las partes y acá no se escuchó a los vecinos y no se debatió en comisión. Este proyecto que hoy se está tratando, se debatió en algunos despachos de los concejales, pero no en la comisión. Yo he estado en todas las reuniones de comisiones y nunca se habló de los aportes realizados, ni se debatió nada. Se nos trajo un despacho a ciegas para que se votara”.

Dijo también que “en este este despacho no se incluye el estudio de impacto ambiental” y aseguró que hay concejales que “no leyeron la ordenanza, no saben lo que están votando”. Lo hizo al señalar que por un lado se afirma que se van a cuidar ambientalmente las riberas del río Suquía y por otro se permite la apertura de calles paralelas al curso de agua. El cuestionamiento se produce en el detalle de la modificación del Artículo 7° de la ordenanza 8256 (de uso del suelo en Córdoba), que establece la nueva Zona F que se crea para el sector ribereno de Villa Belgrano y Argüello. Allí señala en uno de sus apartados que se refiere a los retiros de línea de edificación mínimo, que “Desde el frente urbano ambiental Río Suquía: 8 (ocho) metros medidos de forma paralela a la Línea Municipal, resultante de la aplicación del Art. 32° de la Ord. 8.060 y modificatorias”.

“Saben de que habla el artículo 32: que es obligatorio trazar a ambas márgenes una calle lateral. Los funcionarios que vinieron aquí hablaron de espacio de convivencia, eso no es un espacio de convivencia, es una calle. Que quieren hacer, la costanera de Carlos Paz o un nuevo Fantasio en el río Suquía”.

Volvió a sacudir el recinto, cuando pidió a sus pares que para legislar conozcan los lugares sobre los que operaran las decisiones que toman. “Acá se habla de respetar 35 metros de ribera desde el río, pero quien conoce la zona, quien ha visitado la reserva San Martín alguna vez y ve la margen norte del río, sabe que no se puede hacer una línea de 35 metros en todos los lugares. Eso es una mentira”, lanzó la edil del Frente Cívico.

Por otro lado, expresó respecto al tema ambiental, clave en un proceso de densificación de un barrio ubicado a la vera de un río y frente a una reserva ambiental como la Reserva General San Martín, que “la planta de Bajo Grande no puede autorizar nuevas conexiones (de cloacas) porque está operando al límite de su capacidad”. Cabe recordar que en Villa Belgrano no hay cloacas y la población todavía utiliza los llamados “pozos negros”.

También reiteró su planteo de que la nueva zona F -la que se ubica junto al río Suquía- permite el desarrollo de servicios y comercios de escala barrial y sectorial, cuando antes sólo lo hacía con los servicios. “Van a hacer un desastre. Si la anterior ordenanza destruyó Villa Belgrano, esto que piensan hacer en la zona F va a ser mucho peor”.

Finalmente, reveló que la nueva ordenanza no elimina la posibilidad de que se apliquen excepciones urbanísticas en la zona, lo que habilita su eventual aplicación.

QUÉ DIJO EL OFICIALISMO

El miembro informante del bloque de Hacemos Unidos por Córdoba (HUxC) fue el concejal Pedro Altamira (PJ). En su introducción, que disparó luego la intervención de Villata, afirmó que busca “mejorar las condiciones barriales y el uso del suelo en barrios de la ciudad de Córdoba. Se trata de una propuesta innovadora que atiende las nuevas demandas sociales y urbanas generadas por el crecimiento de la ciudad y la necesidad de la readecuación de los marcos normativos para dirigir los procesos de renovación y desarrollo inmobiliario”.

Planteó que “con la voluntad de garantizar una densificación controlada, (el proyecto) introduce modificaciones sustanciales en la regulación de la construcción en el histórico barrio residencial” y recordó que “esta revisión es motivada por los impactos urbanísticos y el cambio de la fisonomía barrial producidos por los desarrollos inmobiliarios, tanto en el interior de los barrios como en el borde del río Suquía. Tales problemáticas fueron planteadas en 2023 por el centro vecinal de Villa Belgrano y motivó la presentación de un proyecto para modificar dicha ordenanza en octubre de ese mismo año”.

Más adelante resaltó que “no quiero dejar de destacar que este proyecto novedoso es el resultado de un largo período de estudio y de consulta con especialistas, centros vecinales, universidades, la red ciudadana nuestra Córdoba, y otros bloques parlamentarios, tomando en cuenta modernos paradigmas para la planificación urbana y ambiental”.

Detalló que “el impacto urbanístico producido en el sector, radica en la proliferación de los desarrollos inmobiliarios y de servicios, transformando la estructura urbana en escala barriales y sectoriales con impacto en el tránsito, transformando las condiciones espaciales y paisajísticas del entorno”.

Explicó que “desde el punto de vista funcional, el área tiene una gran complejidad territorial dado su proximidad a la traza de la avenida de Circunvalación, una vía regional que canaliza movimientos tanto urbanos como metropolitanos y regionales. Y a la avenida Rafael Núñez como parte del corredor noroeste que vincula a la ciudad de Córdoba con las localidades de las Sierras Chicas, lo cual hace que los barrios se vean impactados por dinámicas externas a ellos. Esta fricción de tránsito exterior al barrio fue produciendo paulatinamente la introducción de nuevos usos de comercios, hoteles e incluso equipamientos de gran impacto como el Sanatorio Allende, que cambiaron su fisonomía”.

Luego, Altamira recorrió algunos puntos de la normativa actual y del nuevo proyecto, y aseguró que se prevén todos los impactos. “Por ello se avanza en una normativa que incorpora aspectos ambientales acordes a los nuevos requerimientos, a la par que permite la renovación dirigida con atributos de sostenibilidad social y ambiental”, indicó.

Siguió diciendo que “se reconocen las especificidades urbanas y ambientales de los barrios a partir de tres objetivos concomitantes. En primer lugar mantener el carácter de barrio parque hacia el interior de los barrios posibilitando una renovación y densificación controlada; en segundo lugar reconoce los corredores urbanos de movilidad y de uso; y por último, identificar y promover el borde del río por su carácter paisajístico, ambiental, a partir de la definición de un nuevo frente urbano ambiental río Suquía, que será considerado como una franja urbano ambiental conformada por las márgenes del rio Suquía, parcelas frentistas al curso del agua que por sus cualidades ambientales y paisajísticas se constituyen como un ámbito de interés público, comprendido a partir de 35 metros de la línea de ribera”.

Y cerró, apuntando que “confiamos que esta nueva normativa, estudiada minuciosamente, que incorpora innovadoras reformas, tomando en cuenta el medioambiente y los más modernos indicadores urbanísticos brindará a los vecinos una nueva norma que armonice el desarrollo futuro de las necesidades actuales, causando inmediatamente un impacto positivo”.

QUÉ DICE EL PROYECTO

En lo central, cambia las zonificaciones (que determinan que tipo de construcciones y alturas se habilitan). De este modo, extiende la zona F a todas las parcelas que dan al río Suquía desde la Circunvalación hasta el puente de Villa Warcalde, buena parte de ellas, ubicadas frente a la Reserva General San Martín, y otras frente a una zona que la AARSM reclama para extender la reserva. La ordenanza promueve construcciones colectivas -edificios- o individuales agrupadas -tipo housing- de 10,50 metros (planta baja y más dos pisos) frente al río, con una distancia de 35 metros respecto del curso de agua.

Sin embargo, en el artículo 7 inciso d), la iniciativa del gobierno municipal prevé la posibilidad de una tercera planta de altura. Señala que “en el caso de parcelas “atípicas” en su morfología, topografía, localización, y/o en aquellos casos cuya afectación a continuidades viales obligatorias esté sujeta a consideraciones particulares, se podrán autorizar variaciones en la altura máxima de fachada, en el marco del artículo 25° de la presente Ordenanza -pueden ser autorizadas por el Departamento Ejecutivo-. Dichas variaciones, no podrán superar una planta, respecto de las previsiones de altura de la zona”.

Luego plantea que “las viviendas individuales agrupadas podrán materializarse sólo en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 2.500 (dos mil quinientos) metros cuadrados” y que “las viviendas colectivas podrán materializarse sólo en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 5.000 m2 (cinco mil metros cuadrados)”.

Respecto a la zona F5 (todo lo que no se encuentra a la vera del río Suquía, hasta la avenida Recta Martinoli), define que es una “(…) zona destinada a consolidarse con un uso residencial con vivienda individual, agrupada y colectiva, sujetas a condiciones particulares. Actividades comerciales y de servicio orientadas a la población barrial y/o sectorial. Zona que presenta características ambientales necesarias de preservar. Máximas restricciones al asentamiento de actividades industriales o asimilables”.

Aquí determina como “altura máxima de edificación: 10,50 (diez metros con cincuenta centímetros), debiendo desarrollar planta baja y como máximo hasta 2 (dos) plantas”, pero vuelve a permitir un piso extra si aparece la figura de “parcelas atípicas”.

¿Cuándo y dónde sería parcela atípica? “Cuando en su morfología, topografía, localización, y/o en aquellos casos cuya afectación a continuidades viales obligatorias esté sujeta a consideraciones particulares, se podrán autorizar variaciones en la altura máxima de fachada, en el marco del artículo 25° de la presente Ordenanza. Dichas variaciones, no podrán superar una planta, respecto de las previsiones de altura de la zona, y sólo serán autorizadas en las siguientes vías: Av. Recta Martinolli; Av. Pedro Simón Laplace: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte; y Av. Carlos Federico Gauss: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte”.

Más adelante, específica que “las viviendas individuales agrupadas, podrán materializarse sólo en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor de 2.500 (dos mil quinientos) metros cuadrados” y las “viviendas colectivas podrán materializarse únicamente en caso de parcelas cuya superficie sea igual o mayor a 2.500 (dos mil quinientos) metros cuadrados, (…) que posean frente a alguna de las siguientes arterias: Av. Recta Martinolli; Av. Pedro Simón Laplace: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte; y Av. Carlos Federico Gauss: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte.

EQUIPAMIENTO COMUNITARIOS

En la zona F5, “los equipamientos comunitarios cuya superficie cubierta total supere los 1000 (mil) metros cuadrados, sólo serán autorizadas en parcelas frentistas a las siguientes vías: Av. Recta Martinolli; Av. Pedro Simón Laplace: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte; y Av. Carlos Federico Gauss: en el tramo comprendido entre la calle Roberto Boyle al sur y Avenida Recta Martinolli al norte”.

SERVICIOS Y COMERCIOS FRENTE AL RÍO Y LA RESERVA

El artículo 7° del proyecto de ordenanza modifica el artículo 52°, “ZONA F, de la Ordenanza 8.256 y modificatorias”. Allí, al definir el “carácter urbanístico” de la Zona F, que es una “zona destinada a consolidarse con un uso residencial con vivienda individual, agrupada y colectiva, sujetas a condiciones particulares. Actividades comerciales y de servicio orientadas a la población barrial y/o sectorial. Zona que presenta características ambientales necesarias de preservar, por su condición frentista urbano ambiental Río Suquía. Máximas restricciones al asentamiento de actividades industriales o asimilables”.

[COBERTURA]

VER Ordenanza polémica: Vecinos denuncian que no hubo “participación ciudadana”, que es “inconstitucional” y que “agrava” problemas existentes.

VER El PJ, con apoyo de la UCR, buscará aprobar la ordenanza para Villa Belgrano y Argüello y habrá protesta vecinal.

VER Los vecinos de Villa Belgrano apelarán la no admisión del amparo ambiental y dicen que el “fallo es regresivo y anacrónico”.

 VER Fallo polémico: La Justicia de Córdoba no admitió el amparo ambiental que presentaron los vecinos de Villa Belgrano.

VER Córdoba: Avanza un proyecto de ordenanza pro-desarrollista para Villa Belgrano y parte de Argüello.

VER Córdoba: “El proyecto de ordenanza ayudará a destruir Villa Belgrano, Argüello y otros barrios de la zona Noroeste”.

VER Villa Belgrano y Argüello: Villata denunció que el proyecto de ordenanza permite actividades comerciales y de servicios en la costa del río Suquía.

QUÉ PASA EN VILLA BELGRANO

Villa Belgrano es un barrio residencial, ubicado al noroeste de la ciudad. Sus límites los marcan el río Suquía por el sur y el este; la avenida Recta Martinoli por el norte; y la calle Lasalle por el oeste. Sin embargo, en la iniciativa legislativa oficial se extiende su límite oeste hasta la calle Tomás Garzón.

En la última década, su fisonomía, contexto ambiental y estilo de vida se han transformado progresivamente con los llamados “Housing” y emprendimientos inmobiliarios, algunos de ellos denominados “de altura”, con más de dos pisos, límite establecido para esta zona. También se ha intensificado el desarrollo comercial y de servicios.

LA RESERVA SAN MARTÍN

La Reserva Natural Urbana San Martín fue creada en 2009. Anteriormente era el Parque San Martín. Está ubicada en el noroeste de la ciudad de Córdoba y tiene una superficie de 114 hectáreas enmarcadas por el Río Suquía y el Canal Maestro Sur.

Es la única área protegida de la ciudad. Su valor biológico está dado porque corresponde a una zona de transición entre dos ecorregiones: El Espinal y el Chaco Serrano.

Dentro de ese pequeño territorio lleno de vida, hay bosque nativo y es el hábitat, entre otros, de 17 especies de reptiles; 6 de anfibios; 9 de mamíferos; y 177 de aves. También habitan el río Suquía, 14 especies de peces, 12 son autóctonas y 2 introducidas.

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