“Nada nuevo bajo el sol, discrecionalidad, paquete navideño, y sale rápido por Cláusula de Gobernabilidad”, responde la arquitecta, urbanista e integrante de la Red Nuestra Córdoba, María Beatriz Valencia, a la consulta de ENREDACCIÓN sobre los 12 convenios urbanísticos que el peronismo aprobará este jueves 16, a partir de las 9:30, en el Concejo Deliberante. Se trata de 380 hectáreas, el 61% de ellas en la zona denominada “Distrito Aeropuerto”, frente al Ambrosio Tarabella, en el Norte de Córdoba Capital.
Valencia cuestiona tanto el proceso como el sustento técnico y jurídico de los convenios.
Recuerda que cuando se discutía la Ordenanza 12.077 que regula la firma de cionvenios urbanísticos (excepciones a las normas urbanas vigentes a cambio de “beneficios” económicos, en tierra o infraestructura para la ciudad), “decíamos que un instrumento para resolver la singularidad no puede subsanar los déficits de planificación, que mediante una negociación iniciador/funcionario a puertas cerradas se está muy lejos de una gestión democrática de la ciudad”.
En esa línea, plantea que “todas estas deficiencias políticas, económicas y técnicas, fueron observadas en cada uno de los 31 Convenios aprobados por la Gestión anterior (Ramón Mestre, 2011-2019) y también por la presente (Martín Llaryora, 2019-2023)”.
Detalla que “en los 7 años de la gestión Mestre (se habilitaron) 1850 hectáreas (has.) de uso residencial de baja densidad y 8 que habilitaban alta densidad”. Mientras que “la presente gestión, en el 2022, firmó 11 Convenios para 130 hectáreas e implicaron “participaciones del municipio en el beneficio por el valor de 8,5 has, la gran mayoría con integración dineraria. Parcelas entre 1 y 35 has., varios, completando intersticios dentro de la mancha urbana, otros en el borde externo de la misma, unos residenciales, pero también otros con usos industriales o mixtos”.
Ahora, en 2023 “estamos hablando de 12 convenios para 380 has. casi la totalidad de residencial baja densidad, vivienda en lote individual, que resulta más grave en un contexto discursivo oficial sobre la necesidad de densificar y frenar la extensión de la urbanización. Se trata de una excusa utilizada para justificar grandes desarrollos en el interior de barrios tradicionales con grandes impactos sobre su calidad de vida y que están generando importantes conflictos con sus habitantes”.
También, dice que “poco ha cambiado entre gestiones, solo que algunos que antes eran oficialistas hoy son oposición y viceversa. La cláusula de gobernabilidad sigue vigente y posibilitando las aprobaciones”. Valencia se refiere a la mayoría de concejales que obtiene automáticamente el ganador de la elección a intendente, que le permite contar con la mitad más uno de los ediles.
El viceintendente y titular del Concejo Deliberante, Daniel Passerini. (Foto: Prensa).
Sos critica del proceso llevado adelante para firmar los convenios y su tratamiento legislativo, ¿Por qué?
Tengo que recordar, en referencia al proceso de estos Convenios Urbanísticos, que no es el intendente (Llaryora) quien los firma, ya que delegó esa función en el secretario de Desarrollo Urbano (Daniel Rey) que es quien finalmente los negocia, firma y presenta al Concejo. Casi todos ellos fueron firmados el 25 de octubre, se dieron a conocer como asuntos entrados en la Sesión del 2 de noviembre. Salieron con despacho favorable de la comisión cuatro días después el 6 de noviembre, y seguramente serán aprobados en la próxima sesión. Cuatro días, dos días hábiles, para que nuestros representantes, los concejales analicen 13365 fojas.
Hemos reclamado durante la presente gestión la necesidad de que las Reuniones de Comisión en el Concejo Deliberante sean públicas, que se pueda asistir, presenciar, escuchar, conocer lo que allí se discute (como era en la gestión pre-pandémica), no solo a nosotros, no solo cuando nos “invitan” a hablar. La excusa siempre fue que no había presencialidad o que el zoom se saturaba, y que no se puede acceder a las grabaciones, solamente los concejales pueden solicitar las versiones taquigráficas (y se demoran bastante).
El secretario de Desarrollo Urbano de la Municipalidad de Córdoba, Daniel Rey. (Foto: Gentileza La Voz del Interior).
Sobre los convenios, los funcionarios explicaron utilizando un PPT. Los concejales de la oposición además de solicitar mayor tiempo para el análisis, hicieron algunas observaciones puntuales referidas a las escorrentías e inundabilidad de los predios, la conectividad vial, la remediación del suelo por basurales existentes, la relación de los nuevos patrones residenciales con las industrias preexistentes y las que sigue posibilitando la norma vigente. La respuesta (como antes, como siempre) es que estos convenios “solo dan factibilidad” (concepto erróneo de parte del secretario Rey, ya que los convenios no dan factibilidad, sólo modifican la normativa), y que todas esas consideraciones ambientales y funcionales se tendrán que analizar en el momento de aprobación de cada proyecto. El mismo argumento de siempre, “eso se verá después”.
¿Qué análisis general realizas sobre el conjunto de los convenios presentados?
Nada nuevo bajo el sol, discrecionalidad, paquete navideño, y sale rápido por Cláusula de Gobernabilidad.
¿Desde el punto de vista legal, son convenios consistentes?
Desde el punto de vista legal, dudo de la legalidad de que el Intendente (Martín Llaryora) haya delegado la firma de los convenios en el secretario de Desarrollo Urbano, (Daniel) Rey, mediante decreto (no lo encuentro ni en el digesto ni en el Boletín electrónico Municipal). Estos no son los convenios de Llaryora, son los convenios de Rey. Encuentro también algunas inconsistencias en relación al respeto de la Ordenanza 13131, particularmente con esto de la urbanización diferida (que ahora resulta inmediata), pero no estaba bien definido en esa ordenanza (la 13131) que es bastante flojita, ¿a propósito?
Valencia pone el foco en la discrecionalidad de los funcionarios comunales para decidir sobre los emprendimientos.
¿Desde el punto de vista técnico (urbanístico, ambiental, etc.), cuál es tu consideración?
Desde el punto de vista técnico existe una falta de visión integral, ausencia de consideraciones ambientales y sociales, porque si bien se adjuntan informes de otras áreas municipales, los condicionantes o actuaciones se posponen para ser tratados proyecto a proyecto.
¿Qué beneficios / perjuicios tienen para la ciudad observada en su integralidad?
Uno de los mayores problemas de los convenios urbanísticos es justamente que no se valoran beneficios en relación a costos (actuales y futuros), porque no se trata solo de que quizás el desarrollista haga la infraestructura, sino de que el mantenimiento y provisión de servicios deberá hacerse (y costearse) desde el Municipio. Me refiero a recolección de residuos, red de cloacas, transporte. Y por supuesto lo más grave es que no se consideran otros “costos” o impactos ambientales como la impermeabilización del suelo, la pérdida o deterioro del verde urbano, el incremento de contaminación por incremento del vehículo particular, ni sociales, incremento de precios del suelo, segregación urbana, etc.
¿La plusvalía aparece como muy baja en relación a la magnitud de los proyectos?
En algunos de los convenios se argumenta que “podría hacerse URE” (Urbanización Residencial Especial) en lugar de tomar como base de referencia de parcelas permitidas por la ordenanza vigente donde un patrón industrial fija parcelas mínimas de 5000m2. Acá, se toma como base la parcela de URE de 1500m2 mínimo. Esto hace que la diferencia entre parcelas vigente y parcelas propuestas se reduzca y en consecuencia la participación municipal. Igual a lo que hizo la gestión anterior (de Ramón Mestre, 2011-2019) y que la por entonces oposición, criticaba.
¿Al igual que en el caso del proyecto para modificar la normativa en Villa Belgrano, en la zona noroeste de la ciudad, se observa sólo la mirada empresaria, pero no la del resto de la comunidad?
A pesar del discurso para justificar las torres en los barrios con una voluntad de densificar, aparece este paquete que aumenta el área urbanizada en al menos 347 hectáreas. Son nuevas urbanizaciones, en los bordes de la ciudad, sobre áreas que hoy son industriales o rurales. Eso es extender la mancha urbana. Sabemos que si se dispersa la inversión es difícil orientarla hacia las áreas que queremos promover. ¿Qué se pretende promover desde el gobierno municipal? ¿El negocio inmobiliario? ¿La industria de la construcción?
CUÁLES SON LOS 12 CONVENIOS
El 61% de las hectáreas a desarrollar (231 de 380) se encuentra en la zona norte de la ciudad, en terrenos ubicados al oeste de la avenida La Voz del Interior y frente al aeropuerto Ambrosio Taravella. Integran el llamado Plan Especial Distrito Aeropuerto, creado el año pasado.
Los convenios en Zona Norte:
-Santiago Cornet y Córdoba Investment Trust. Se trata de un campo de 134,6 hectáreas ubicado al norte del canal Maestro Norte, en barrios Los Boulevares. La excepción normativa le autoriza a fraccionarlo en 2.679 lotes de 250 m2. El beneficio a pagar a la Municipalidad es de $ 4.474 millones.
-Parque Empresarial Aeropuerto plantea una ampliación residencial. Planea construir 12 edificios de nueve pisos con una superficie cubierta de 23.507 m2; cuatro housing con 14.315 m2, y 149 parcelas de 360 m2. El predio tiene una superficie de 151.232,6 m2. El beneficio será de $ 442,3 millones.
-Salvador Carlos Giordano por tres lotes que suman 462.515 m2. Limita con Lino Spilimbergo, la Universidad Siglo 21, De Los Latinos y el canal Maestro Norte. La excepción normativa permitirá la división en 789 lotes de 360 m2, a cambio de un “beneficio” de $ 1.565,4 millones.
-La empresa Proaco (Lucas Salim) presentó el proyecto para construir en un terreno propiedad de Juan Carlos Rabbat y Cristina Schwander. Para ello, modificó un convenio que había presentado en 2016 durante la gestión de Ramón Mestre (UCR). Son 36 hectáreas delimitadas por Lino Spilimbergo, De Los Polacos y el campus de la Universidad Siglo 21. El proyecto incluye 17 hectáreas para lotes de vivienda individual; 1,38 hectárea para vivienda colectiva y 4,32 hectáreas para otros usos. El 20% queda para espacio verde. El beneficio para el municipio es de $ 722,4 millones.
El resto de los convenios:
-Juan Felipe de León Lascano: 11.305 m2 en barrio Villa Eucarística. 22 lotes de 360 m2.
-Patricia Raquel Iturrieta: 12.220 m2 en calle Madre Sacramento. 24 parcelas de 360 m2.
-Martín Revigliono: 10.972 m2 en calle Agustín Piaggio. 22 lotes de 360 m2.
-Dina Castillo de Menéndez: Limítrofe al barrio Cabildo Anexo. 65,8 ha. 1.914 lotes de 250 m2.
-Santiago Cornet: 14 hectáreas en barrio Sachi y Carrara. 208 parcelas de 360 m2 y nueve de 1.500 m2.
-Juan Felipe de León Lascano: 10 mil m2 en Villa Eucarística. 17 lotes de 360 m2.
-Federico Rodríguez – Landco: Valparaíso 7400, rodeando Villa Angelelli. Dos parcelas que suman 38,6 hectáreas. 987 parcelas de 250 m2.
-Edisur: Ruta provincial 5, al lado de Parque Universitario y Universitario de Horizonte 1, 2 y 3. 5 parcelas que suman 247.983 m2. 420 lotes de 250 m2.
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